產(chǎn)業(yè)新城運營商華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司（華夏幸福，600340.SH）2021年5月18日在上證路演平臺召開2020年度業(yè)績及分紅說明會。
關(guān)于流動性緊張及債務(wù)逾期風(fēng)險等投資者關(guān)心的問題，華夏幸福董事長王文學(xué)表示，目前，華夏幸福金融機構(gòu)債權(quán)人委員會聘請的相關(guān)中介正在進(jìn)行必要的盡調(diào)程序；同時債委會也在積極協(xié)調(diào)推進(jìn)公司債務(wù)展期事宜，為綜合化解方案的制定和執(zhí)行爭取必要的時間。
通過加快資產(chǎn)處置、引入戰(zhàn)略合作等開展自救紓困
截至5月12日，華夏幸福累計未能如期償還債務(wù)本息合計572.20億元。
華夏幸福表示，為化解公司債務(wù)風(fēng)險，加快促進(jìn)公司有序經(jīng)營，公司積極爭取地方政府支持，成立華夏幸福金融機構(gòu)債權(quán)人委員會，在各級地方政府、監(jiān)管機構(gòu)和債委會指導(dǎo)和支持下，采取以下措施化解流動性及債務(wù)逾期風(fēng)險：
一是積極配合省市專班和債委會工作，加快制定綜合性風(fēng)險化解方案；
二是全力保證公司正常生產(chǎn)經(jīng)營，確保企業(yè)穩(wěn)定生產(chǎn)、穩(wěn)定就業(yè)；
三是深入開展債權(quán)人溝通等，確保不抽貸、不壓貸、不斷貸，對到期債務(wù)進(jìn)行展期，盡量減緩公司融資性現(xiàn)金流出壓力，合理調(diào)整債務(wù)到期計劃，保持債務(wù)余額整體穩(wěn)定；
四是通過加快資產(chǎn)處置、盤活存量資源、提高資產(chǎn)價值、引入戰(zhàn)略合作等多種措施，積極認(rèn)真應(yīng)對，全力開展自救紓困和債務(wù)風(fēng)險化解工作。
市場銷售及回款仍主要來自于環(huán)京市場
華夏幸福對其2020年度的業(yè)績下滑表示，該公司早期投資布局較多集中于環(huán)京區(qū)域，自2017年環(huán)京市場限購政策后，公司調(diào)整布局，加大了對長三角、長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)等外埠區(qū)域投資力度。雖然外埠區(qū)域的業(yè)務(wù)發(fā)展取得一定成效，但公司多數(shù)外埠區(qū)域布局時間較晚，仍處于前期投資階段，公司有限資源難以滿足眾多產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè)需要，公司較多資源被鎖定住公司的環(huán)京區(qū)域。公司的投資布局、管理與各區(qū)域發(fā)展的不均衡導(dǎo)致目前公司市場銷售及回款仍主要來自于環(huán)京市場。受環(huán)京市場限購政策以及2020年多輪疫情影響，環(huán)京住宅市場量價齊跌，不僅對公司環(huán)京區(qū)域的銷售與供取地影響較大，造成公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貨值嚴(yán)重不足，也嚴(yán)重影響公司產(chǎn)業(yè)新城回款。
截至2020年末，華夏幸福實現(xiàn)營業(yè)收入1012.09億元，較上年同期下降3.80%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤36.65億元，較上年同期下降74.91%。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)銷售額940.66億元，較上年同期下降34.30%。
華夏幸福業(yè)務(wù)分為產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)兩大板塊。2020年，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)方面營業(yè)收入1011億元，總成本840.76億元，營業(yè)利潤84.62億元；商業(yè)地產(chǎn)營業(yè)收入1.01億元，總成本5.15億元，營業(yè)利潤虧損4.51億元。
現(xiàn)金流承壓，產(chǎn)業(yè)新城投資下降較多
此外，華夏幸福產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)具有投資金額大、業(yè)務(wù)周期長、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)復(fù)雜的特點。在開發(fā)過程中涉及區(qū)域定位規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施建設(shè)、土地整理、招商引資以及區(qū)域綜合服務(wù)等眾多環(huán)節(jié)。其中，產(chǎn)業(yè)招商受整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、各地招商引資政策以及招商環(huán)境的影響較大；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、土地整理的資金投入對資金要求較高。
報告期內(nèi)，公司現(xiàn)金流承壓，全面壓縮投資，產(chǎn)業(yè)新城投資下降較多。同時產(chǎn)業(yè)招商的入園企業(yè)投資也大幅下降，導(dǎo)致2020年度產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入下降幅度較大。在公司流動性緊張及收縮產(chǎn)業(yè)新城園區(qū)投資的情況下，部分產(chǎn)業(yè)新城的業(yè)務(wù)發(fā)展將受到進(jìn)一步影響，存在繼續(xù)下降的風(fēng)險。
華夏幸福表示，受多輪疫情特別是2020年底至2021年年初新一輪疫情的影響，公司部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場價格受到較大影響。此外，年初公司爆發(fā)的流動性風(fēng)險也客觀上對公司部分區(qū)域的房地產(chǎn)銷售價格造成了一定影響。公司2020年度的存貨跌價準(zhǔn)備計提較多，對公司業(yè)績影響較大。未來如公司房地產(chǎn)銷售價格進(jìn)一步下跌，公司相應(yīng)的資產(chǎn)減值將進(jìn)一步影響公司業(yè)績。
華夏幸福對截至2020年12月31日的應(yīng)收款項、合同資產(chǎn)、存貨、商譽、債權(quán)投資計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計95.69億元。其中，部分應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款計提了壞賬準(zhǔn)備18.1億元，對合同資產(chǎn)計提壞賬準(zhǔn)備1.9億元，對主要位于南京、固安、豐臺、大廠、來安、霸州等區(qū)域的項目計提存貨跌價準(zhǔn)備71.37億元，計提深圳市城市空間規(guī)劃建筑設(shè)計有限公司商譽減值損失1.01億元，計提債權(quán)投資減值損失3.3億元；影響公司2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤86.7億元。
同時，華夏幸福自2020年度開始結(jié)轉(zhuǎn)2017年、2018年受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響較大的房地產(chǎn)項目，導(dǎo)致2020年度毛利率較2019年度大幅下滑。公司未來將繼續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)受調(diào)控政策影響較大的房地產(chǎn)項目，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)績將進(jìn)一步受到影響。
對于業(yè)績下滑風(fēng)險的應(yīng)對，華夏幸福提出5項舉措：
（1）在業(yè)務(wù)開展上，持續(xù)增強“造血”能力，抓銷售、促回款、保現(xiàn)金流。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)保證住宅按時保質(zhì)保量交付，加快資金回籠，保障銷售回款目標(biāo)達(dá)成；產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)通過狠抓在途回款、推動增量回款、加快項目銷售等措施，保障實現(xiàn)總回款目標(biāo)；同時長短結(jié)合、多措并舉招商引資，加速推動已簽約項目落地投產(chǎn)，并通過最大化資源儲備、強化土地營銷、市場化供地、積極推動平臺化等方式，為公司發(fā)展持續(xù)貢獻(xiàn)新現(xiàn)金流；豐富產(chǎn)業(yè)服務(wù)產(chǎn)品線，新增招商輔助服務(wù)、數(shù)據(jù)服務(wù)、資本服務(wù)，整合內(nèi)外資源，打造產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，提升對外服務(wù)能力，創(chuàng)新盈利模式，為公司創(chuàng)造新的業(yè)績增長點。
（2）在經(jīng)營管理上，切實提升經(jīng)營管理水平，持續(xù)降本增效，通過核心管理層降薪、組織優(yōu)化、業(yè)務(wù)調(diào)整等措施加強成本控制，嚴(yán)控支出，保障公司經(jīng)營效率提升；通過明晰各類業(yè)務(wù)最小單元，分類管理、精準(zhǔn)施策；通過梳理處置、盤活存量資產(chǎn)以及股權(quán)合作等方式，瘦身縮表，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，改善公司流動性與財務(wù)狀況，確保公司業(yè)務(wù)可持續(xù)與健康發(fā)展。
（3）在組織管理上，加強組織管理，提升組織效能、提高管理效率。全力壓降各項管理類費用支出，基于最小管理單元打造并激活組織，進(jìn)一步加大授權(quán)、簡化流程，調(diào)整組織陣型、提高決策效率。穩(wěn)定干部和骨干隊伍，保持隊伍戰(zhàn)斗力。
（4）在區(qū)域政策上，堅持推進(jìn)區(qū)域分類施策封閉管理，回款優(yōu)先用于本區(qū)域或項目的投資及支出，防止風(fēng)險在不同區(qū)域或項目間傳導(dǎo)；根據(jù)不同區(qū)域的市場與政策情況尋找合適的投資機會，提升投資效率；全力開發(fā)基礎(chǔ)好、回款快的區(qū)域，持續(xù)為公司貢獻(xiàn)現(xiàn)金流；其他區(qū)域以收定支、實現(xiàn)自平衡。
（5）繼續(xù)聚焦核心都市圈，繼續(xù)在投資管控、資產(chǎn)管理、風(fēng)險管理體系等方面完善產(chǎn)業(yè)新城經(jīng)營投資管理體系；增強產(chǎn)業(yè)招商能力，產(chǎn)業(yè)發(fā)展龍頭化與輕資產(chǎn)并舉，繼續(xù)提升園區(qū)的綜合開發(fā)與投資能力。（劉暢）
