八天前，廣州首批集中供地塵埃落定，越秀地產(chǎn)成最大贏家。
4月26日、27日、29日三天，廣州集中出讓48宗地塊，6宗地塊流拍，42宗成交地塊總成交價1013.4億元。“地頭蛇”越秀地產(chǎn)運氣爆棚，總共斬獲8宗地塊，其中2宗為搖號摘得，總成交價高達177.5億元，是本輪土拍拿地最多的房企。
當下，若論廣州土地市場風頭最勁的那個，莫過于越秀地產(chǎn)了。
作為最早一批上市的房企，越秀地產(chǎn)此前不溫不火，一直在50名左右徘徊，后起之秀中國奧園、時代中國都跑到了它的前面。
但近兩年，在TOD發(fā)展的大背景下，越秀地產(chǎn)憑借二股東廣州地鐵的資源優(yōu)勢強勢擴張，頻頻引發(fā)關(guān)注。
不過，要想在競爭激烈的TOD賽道沖出來，光憑含著金湯匙是不行的，越秀地產(chǎn)的TOD之路還面臨著多重挑戰(zhàn)。
尚無標桿項目
過去兩年，越秀地產(chǎn)在TOD項目擴張上高歌猛進，借助戰(zhàn)略股東廣州地鐵的“輸送”，其先后拿下5個TOD物業(yè)項目，包括品秀星圖、品秀星樾、品秀星瀚、星樾山畔和星匯城。
年報顯示，2020年越秀地產(chǎn)TOD項目實現(xiàn)170億元的銷售額，業(yè)績超過其大灣區(qū)之外的所有區(qū)域。董事長林昭遠在業(yè)績會上放出豪言，2021年TOD項目業(yè)績將超過180億元，并沖刺200億元。
就在4月28日，越秀地產(chǎn)還順勢成立TOD研究院，以期進行TOD創(chuàng)新研究、TOD技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化和TOD綜合開發(fā)技術(shù)咨詢。
背靠廣州地鐵，越秀地產(chǎn)涉足TOD賽道看似形勢一片大好，但業(yè)績增量背后不無隱憂。
據(jù)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板顯示，越秀地產(chǎn)首個TOD上蓋物業(yè)品秀星圖業(yè)主曾于今年3月14日對該項目進行投訴，表示收到的樓貨不對版，且墻體四周都是裂縫，部分入戶大門被更改了位置等諸多問題。
公開資料顯示，品秀星圖屬廣州地鐵13號線官湖站上蓋物業(yè)，總建筑面積約133.1萬平方米，其中可售建筑面積約94.0萬平方米，是一個超大型居住綜合體。
作為越秀地產(chǎn)入局TOD的首個項目，品秀星圖定位高端：深度探索TOD模式，打造新型的TOD生活方式，給兩大集團的經(jīng)營發(fā)展不斷注入新活力。
然而事與愿違，該項目不僅沒能成為越秀地產(chǎn)的標桿項目，反而因項目質(zhì)量問題，為其轉(zhuǎn)型TOD建設(shè)籠罩上一層陰影。
對手異常強大
此前明源地產(chǎn)研究院預(yù)言，保守估計TOD市場規(guī)模將達到5萬億，TOD模式將成為房企角逐都市圈建設(shè)的黃金賽道。
近年來，越來越多的規(guī)模房企通過與地鐵公司合作或獨立投資拿地的形式參與TOD項目的開發(fā)，而在規(guī)模上并沒有太大優(yōu)勢的越秀地產(chǎn)，面臨著較大的同業(yè)競爭。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)已涉足或正在涉足TOD的房企已近30家，包括萬科、碧桂園、龍湖、綠城、保利、招商蛇口、京投發(fā)展等企業(yè)或入局或深耕，競爭激烈。
從公開數(shù)據(jù)看，目前華潤置地已在全國落地76個TOD綜合體，龍湖已持有TOD項目70余個，萬科已經(jīng)布局的數(shù)量接近50個，而越秀地產(chǎn)僅有5個項目，且均為廣州本地TOD項目，與上述房企間有明顯差距。
這也意味著，越秀地產(chǎn)要想在TOD賽道立穩(wěn)腳跟，就需要不斷開疆拓土，保持規(guī)模優(yōu)勢。
不可否認，憑借廣州地鐵的本土優(yōu)勢，越秀地產(chǎn)在TOD開發(fā)上有一個好的開局，但若要在全國市場分得一杯羹，目前尚無TOD一體化標桿項目的越秀地產(chǎn)，還需更上一層樓。
一方面，從目前來看，越秀地產(chǎn)獲取TOD項目完全有賴于二股東廣州地鐵，這種方式能否迅速復(fù)制到全國值得商榷。
以品秀星圖TOD項目為例，當年廣州地鐵拿地時，是完全沒有人競爭的，放到廣州之外的城市幾乎不可能有這樣的優(yōu)勢。
品秀星圖TOD項目不允許聯(lián)合競買，且條件苛刻，像是為廣州地鐵量身打造
另一方面，TOD項目對房企能力要求很高，包括對城市的理解、多業(yè)態(tài)的運營能力等，越秀地產(chǎn)雖然成立了TOD研究院，TOD上蓋物業(yè)項目也陸續(xù)面世，但尚無像上海萬科·天空之城及重慶龍湖光年等TOD綜合體標桿項目，能否“虎口奪食”繼續(xù)獲得TOD項目將成為越秀地產(chǎn)的一大挑戰(zhàn)。
“巨嬰”的尷尬
長久以來，越秀地產(chǎn)都是以保守著稱，成立38年來銷售尚不足千億。
某業(yè)內(nèi)人士如此評價越秀地產(chǎn)：越秀是含著金湯匙長大的，如果只看勾地，沒人能贏過越秀地產(chǎn)，比如現(xiàn)在的地鐵項目，都是二股東送的，但越秀經(jīng)常拿了項目幾年不開工，開工又幾年，等賣時，利潤都給利息了。中國奧園、時代中國如今都奮斗成了大哥，越秀作為以前的老大哥，卻被喂成了巨嬰。
不過，這兩年越秀地產(chǎn)一反常態(tài)，開始變得激進，除了2017年提出要在2020年實現(xiàn)千億目標外，在TOD項目高歌猛進開疆拓土上也是有目共睹。
截至2020年底，越秀地產(chǎn)TOD項目總土地儲備達到388萬平方米，約占集團大灣區(qū)土地儲備的28.7%和總土地儲備的15.8%。
急于擴張的越秀地產(chǎn)，將重要籌碼押注在TOD開發(fā)上，然而TOD項目開發(fā)是一個非常考手藝的慢活，具有開發(fā)周期長、前期投入高、整體回報慢以及空間設(shè)計難度高、業(yè)態(tài)規(guī)劃復(fù)雜等特性，對開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗和資金實力有較高的要求。
對越秀地產(chǎn)這樣的中型房企來說，無論在資金層面還是開發(fā)建設(shè)層面，都需要更多沉淀。只有通過不斷迭代，完善標桿項目，將案例做出來，才有利于全國擴張。
如若越秀地產(chǎn)無法將TOD項目做好，那么即便短期內(nèi)拿到地，其“軌交+物業(yè)”的戰(zhàn)略也不可能持久。
結(jié)語
在廣州的地理集中度過高，是越秀地產(chǎn)的優(yōu)勢，也是掣肘所在，所以全國化擴張勢在必行。
不過，對于習慣一直被“投喂”的越秀地產(chǎn)，要實現(xiàn)全國性擴張目標，特別是依靠TOD開發(fā)走出廣州這一“舒適圈”，面臨著巨大的挑戰(zhàn)，也存在許多不確定性。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)專家曾指出，“越秀地產(chǎn)與廣州地鐵的合作為前者的發(fā)展帶來了巨大的想象空間，但軌交+物業(yè)模式的探索并非一朝一夕能夠完成，這也成為越秀地產(chǎn)業(yè)績的一個重要變量。”
TOD賽道的藍海雖藍，但也深藏暗礁，并非所有房企都能斬獲亮眼業(yè)績，而連上蓋物業(yè)都做不好的房企，相信更難有勝出的機會。（李君霞）
