近日，成都住建局發(fā)布了最新一批成都市住建領(lǐng)域機會清單，其中包含城市有機更新項目72個。2020年11月至今，成都住建局已發(fā)布四批有關(guān)城市有機更新項目機會清單。
以前成都市也有舊改項目，但并未集中、密集地對外發(fā)布。隨著這些城市有機更新項目機會清單的釋放，成都舊改市場的大門也逐漸打開。
我們統(tǒng)計了目前已發(fā)布的四批城市有機更新項目機會清單，篩選了10億+的項目14個，最高項目估算投資約168億，10億+項目總估算投資超1120億。
在土地緊缺的背景下，拿地成本高，風險大，競爭激烈，讓不少房企求而不得。相比土拍，參與城市更新項目成為房企在城市扎根的另一條途徑。
集中供地的新政出臺后，成都各區(qū)陸續(xù)發(fā)布了今年的土地出讓計劃。未來土地市場競爭會更加激烈，成本也會更高。對于房企而言，成都集中發(fā)布城市有機更新清單，是一次深耕成都市場的重要機會。
“城市更新”清單
2021年全國兩會期間，“城市更新”首次寫入政府工作報告。在成都發(fā)布的幸福美好生活十大工程中包括城市更新和老舊小區(qū)改造提升工程。
2021年，成都全市計劃啟動50個老舊片區(qū)有機更新，對313個老舊小區(qū)進行分類改造，截至目前已實際啟動22個片區(qū)。
同時，2020年11月23日，成都住建局發(fā)布第一批成都市住建領(lǐng)域城市機會清單，截止2021年5月，共發(fā)布4批城市機會清單。
我們對TOD項目以外的城市更新項目做了整理，其中不乏百億級、十億級城市更新項目。
截止2021年5月，發(fā)布的城市更新百億級項目共5個，十億級項目共9個。除了五城區(qū)以外，新都、龍泉驛、高新也有著高預算的城市更新項目。
這些百億十億級項目，以整體策劃、土地整理，項目規(guī)劃、建筑設(shè)計方面需求為主。這就要求參與城市更新的企業(yè)，具備全面的土地開發(fā)能力，對企業(yè)的綜合能力要求高。
在企業(yè)自身具備舊改實力的同時，對本地市場是否熟悉，也是房企參加舊改的關(guān)鍵。有能力參加舊改的房企主要有兩類，一類是本地較早開始舊改的中小房企，這些企業(yè)更加熟悉本地市場;另一類是區(qū)域深耕的大型房企，多年的積累，使之具備較強的實力。
房企與成都舊改
回顧成都舊改與房企的合作，舊改項目呈現(xiàn)方式多元，留給房企更多的規(guī)劃彈性。
保利——主城核心最大舊改項目
2018年12月，保利一舉拿下成都主城區(qū)最大舊改項目，379畝金牛區(qū)舊城改造府河橋木綜廠項目。
該項目為府河橋市場片區(qū)原址上進行的提檔升級改造，屬于成都市重點舊城改造項目。合作方應(yīng)向征集方支付凈額11.5億元人民幣，作為補償府河橋市場的搬遷、安置費，片區(qū)土地整合費。
該地塊將打造集18萬方的商業(yè)、26萬方的辦公、35萬方的濱河住宅于一體，整體開發(fā)量近百萬方的產(chǎn)城示范區(qū)，未來可全力打造全國領(lǐng)先的TOD樞紐型商業(yè)商務(wù)中心。
截止發(fā)稿，此項目已開盤6次，仍有存量，這就是舊改大盤的體量。
萬科——成都首個寫字樓舊改項目
2021年1月6日，成都首個寫字樓舊改升級項目——猛追灣·亞太并購大廈正式亮相。
該項目是萬科攜手成華區(qū)政府打造的舊改商辦標桿，建設(shè)天府四川并購產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，打造區(qū)域科技與金融產(chǎn)業(yè)綜合體。
亮相當天，猛追灣·亞太并購大廈與天府（四川）聯(lián)合股權(quán)交易中心股份有限公司，成都蜂巢金服信息技術(shù)有限公司、四川莫名信息科技有限公司等企業(yè)進行了簽約儀式，同時黎明保險經(jīng)紀有限公司四川分公司等多家企業(yè)的正式入駐。
據(jù)介紹，成華區(qū)對入駐亞太并購大廈項目的企業(yè)，實施助力政策，如針對泛金融企業(yè)和并購產(chǎn)業(yè)入駐，3年房租費用補貼，配套金融行業(yè)的裝修、房租、融資服務(wù)、開辦、運營、掛牌上市、并購重組等補貼獎勵。
新希望——建立“一站式”社區(qū)消費新場景
新希望集團在金牛區(qū)九里堤打造了一個“新九里”創(chuàng)未來社區(qū)，，對九里堤北路社區(qū)周邊星科北街、星月西街的整體業(yè)態(tài)和形態(tài)面貌進行改造，同時組建專業(yè)運營團隊全程參與街區(qū)的理念規(guī)劃、環(huán)境提升改造、業(yè)態(tài)布局、運營服務(wù)，將這條小街打造成了“美好生活街區(qū)”。
截止2021年，項目已接待省內(nèi)外50多個政企考察團，項目獲評成都“最美街道”。
九里堤街道辦事處副主任陳瑜曾介紹，新希望集團到來的主要變化體現(xiàn)在業(yè)態(tài)上。社區(qū)規(guī)劃面積2400㎡，已引入5家導師型企業(yè)，20余家孵化創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。
成都舊改市場“開張營業(yè)”
集中供地的陸續(xù)出臺，土拍市場變得更加激烈。2021年4月28日，重慶開啟新政后首次集中供地，早上一共出讓的6宗地塊，除了一宗條件較為苛刻的地塊底價成交，其余溢價率均在50%左右。
不難想象，成都迎來首次集中供地后會有怎樣的激烈場景。
如今，拿地難，已經(jīng)成為老生常談的行業(yè)話題，不少房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)城市更新項目，城市更新正在成為城市發(fā)展新的增長點。
查閱近年成都住建局發(fā)布的城市更新信息，我們發(fā)現(xiàn)，過去幾年成都雖然也有提到城市更新相關(guān)內(nèi)容，但并未對具體項目作出公示。
成都舊改市場“開張營業(yè)”，自2020年11月以來發(fā)布的四批成都市住建領(lǐng)域城市機會清單，是成都住建局近年來首次明確發(fā)布城市更新機會清單，將舊改項目的需求對外公示。
2021中國城市有機更新與消費場景營造大會不久前在武侯區(qū)舉行，在簽約儀式環(huán)節(jié)，11個項目現(xiàn)場簽約，投融資協(xié)議總金額高達424.59億元。
對比過去，如今的成都舊改不再是單純的街道更新，修飾社區(qū)容貌，而轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)的人做專業(yè)的事，將機會清單對外發(fā)布，進行全面的城市有機更新。
這意味著，從前不是房企舊改“決戰(zhàn)”戰(zhàn)場的成都，將打開舊改項目的閥門。
成都舊改這塊大蛋糕，不僅體量大，還少有人分食，在城市更新上，還有更多的企業(yè)合作空間。
過去幾年，成都重點在“南拓”和“東進”上發(fā)力，在新區(qū)建設(shè)上有了顯著成果。如今，新區(qū)發(fā)展的問題解決了，轉(zhuǎn)而集中推動“中優(yōu)”，把老城區(qū)進行綜合升級優(yōu)化。工作中心的轉(zhuǎn)變，也給舊改市場帶來更多機遇。
結(jié)語
城市更新不同于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)，這是臟活、苦活、累活，對于許多房企來說是一塊硬骨頭。但同時，它又有風險低，不易踩地雷的特點。
如今的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)過了高周轉(zhuǎn)時代，想要進入一個新的城市非常不易。往往，都是在這個城市深耕的企業(yè)獲得更多機會。
城市更新，也不是什么企業(yè)都能吃得下的。如今，這一模式站領(lǐng)風口，是對房企能力提升的倒逼，現(xiàn)在已經(jīng)是高手過招的時代。（李萱）
