為應對二手房市場掛牌價格混亂、部分業(yè)主“抱團漲價”等行為，今年以來多地著手對二手房市場價格進行管控。在樓市調控精細化政策下，多城探索二手房參考價格發(fā)布機制，抑制樓市“虛火”蔓延。
據澎湃新聞不完全統(tǒng)計，今年以來包括深圳、成都、寧波、東莞、無錫等地紛紛對二手房市場進行調控。
引導市場理性掛牌，深圳為首個管控二手房價格的城市
為應對二手房市場掛牌價格，一線城市深圳于今年2月宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。
今年2月8日，深圳住建局連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，并首次發(fā)布深圳住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。
深圳市住建局表示，建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，是落實房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進二手住房市場信息透明，理性交易的重要舉措。
與此同時，二手房經紀公司不能發(fā)布高于成交參考價的房源信息，高于參考價的房源可以過戶，但買家必須簽一份風險告知書。
按照深圳市的做法，其首次發(fā)布的全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格幾乎相當于市場價的七折。同時，銀行將根據參考價發(fā)放貸款。
這也意味著，買家的首付需要增加，提高了購房門檻。
對于首個提出二手房成交參考價格發(fā)布機制的深圳來說，新政落地后效果明顯。根據深圳市房地產中介協(xié)會公布的數據統(tǒng)計，2月22日至28日當周深圳二手房網簽量為834套，3月1日至7日為991套。新政出臺前幾周的周網簽量在1900套到2500套左右，市場成交降溫明顯。此外，整個2月份深圳二手房網簽量共計5272套，環(huán)比1月的8971套網簽數據，近乎腰斬。
中指研究院指數事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜對澎湃新聞表示，今年2月深圳發(fā)布二手住宅成交參考價后，市場情緒逐漸回歸，二手房成交量回落，價格漲幅收窄。4月，根據中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數，深圳二手房價格環(huán)比由漲轉跌，市場繼續(xù)降溫。
陳文靜認為，深圳二手住宅成交價格的發(fā)布對市場情緒的穩(wěn)定具有明顯效果，有利于買賣雙方更加理性交易，該政策對其他城市具有一定參考借鑒意義。當前部分熱點城市二手房市場熱度仍較高，探索實行二手房參考價格制度或成為各城市促進市場情緒理性回歸的重要舉措，但針對這些城市，二手住宅參考價格的發(fā)布或更多地落腳在熱點區(qū)域以及熱點片區(qū)。
多城探索實行二手房參考價格發(fā)布機制
深圳之后，多城開始探索二手房參考價格發(fā)布機制。
3月22日，成都市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在加強住房交易管理方面明確提出“建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制”，這也是在深圳之后，第二個跟進該機制的城市。
成都市住建局表示，近期成都部分區(qū)域二手住房市場出現掛牌價格混亂、哄抬房價、部分業(yè)主“抱團漲價”等擾亂市場秩序的行為，為提高二手住房信息透明度、促進理性交易，借鑒深圳等城市的做法，成都擬建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。
無錫市住房和城鄉(xiāng)建設局于3月2日發(fā)布《關于規(guī)范我市二手房交易秩序的通知》，其中提到，將建立二手住房價格信息發(fā)布機制，對已經成交的房源信息和明顯異常的掛牌價格要及時予以下架。
東莞住建局在2月27日發(fā)布的《關于進一步加強房地產市場調控的通知（東建〔2021〕6號）》中明確，進一步完善二手住房網簽交易價格發(fā)布機制。一季度發(fā)布首批典型鎮(zhèn)街部分成交活躍二手樓盤的網簽交易信息，并視情況盡快擴大統(tǒng)計鎮(zhèn)街范圍，增加發(fā)布樓盤數量。進一步提高二手房價透明度，引導市場理性交易。
此外，寧波也明確，自4月27日起，寧波市六區(qū)的房產經紀機構、房主在發(fā)布掛牌房源信息時，將試行同步匹配所在小區(qū)同類房源近期網簽價格情況（以按揭貸款成交案例為基準），并在市房產交易信息服務網及時公布所在小區(qū)同類房源最近相關交易價格信息。
58安居客房產研究院分院院長張波在接受澎湃新聞采訪時指出，二手房價格很難采取政府直接干預手段，但二手房價格對于房地產市場整體穩(wěn)定的重要性很大，尤其在一些二手房成交量已經占據一半的以存量房為市場主體供給的城市，二手房價格的穩(wěn)定更是對于城市房價穩(wěn)定起到舉足輕重作用。因此建立各地的二手房參考價格制度或二手房網簽交易價格，正是對二手房價格形成有效控制的重要手段之一，通過二手房參考價格可以提供房貸參考基準，提供交易稅費的參考基數，最大限購穩(wěn)定市場對二手房價的預期。
熱點城市二手房價格管控或將成為趨勢
“2021年來，全國多個城市發(fā)布了針對二手房中介、二手房業(yè)主限價的政策和通知。從市場趨勢看，二手房價格管控是本輪房地產調控的新事物，預計全國一二線城市二手房價格管控將成為趨勢，更多的城市可能加碼二手房價格掛牌管控。”中原地產首席分析師張大偉說。
確實，從各地發(fā)布的政策來看，查處二手房虛高掛牌價格、對業(yè)主“抱團漲價”進行排查、約談“炒作者”等都成為各地管控二手房價格的砝碼。
具體來說，上海于3月3日發(fā)布的《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》中指出，進一步加強房地產中介管理，規(guī)范二手住房價格等信息發(fā)布行為，嚴格房源核驗，未經核驗不得發(fā)布房源掛牌信息。嚴肅查處誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為。
杭州市于3月3日發(fā)布《關于進一步規(guī)范房地產市場秩序的通知》，明確將嚴厲打擊房地產中介機構違法違規(guī)行為。中介機構不得受理并發(fā)布掛牌價明顯高于合理成交價的房屋信息。
新政發(fā)布后，杭州市住保房管局于3月12日通報了集中檢查的15家中介機構情況，其中中介機構已自查10萬余套房源信息，并下架近8000套問題房源。
2月10日，成都市住建局會同成都市網信辦等部門對網上炒作“抱團漲價”情況進行集中排查，對造成較大負面影響的中海左岸業(yè)主成立的“房價溝通群”重點人員依法進行約談。
北京則對多家自媒體進行集中約談，強調做到“四不得”：不得背離“房住不炒”定位；不得渲染個別成交案例、局部區(qū)域價格波動來炒作市場行情；不得通過各種方式制造購房恐慌情緒；不得臆測調控政策走向或趨勢。
針對合肥個別小區(qū)業(yè)主擅自成立所謂“房價指導委員會”，并通過微信群等社交平臺發(fā)布集體漲價言論，涉嫌惡意炒作房價的行為，合肥市房產局等5部門印發(fā)了《關于嚴厲打擊哄抬房價等違規(guī)行為切實規(guī)范我市房地產市場秩序的通告》，嚴厲打擊各類哄抬房價的不法行為。
張大偉指出，對于一二線城市來說，二手房市場已經占據了市場的主體地位，相比新建住宅的價格管控，二手房房價管控是過去的市場空白點，從深圳等城市開始，重啟定價管控，多城針對自媒體、中介、二手房業(yè)主，開啟一輪定價管控。從各地的調控政策內容看，二手房價格明顯上漲的區(qū)域大部分集中在房地產炒作氛圍濃郁的區(qū)域，投資客聚集，二手房價格上漲迅速，價格管控的確有利于市場的穩(wěn)定。（計思敏）
