綠城年報(bào)中隱含的問題遠(yuǎn)比預(yù)想的嚴(yán)重。3月22號(hào)晚間公布年度業(yè)績公告后，第二天股價(jià)暴跌12.48%，放到A股里面，這種跌幅早就擊穿了跌停板。自那以后，股價(jià)一路陰跌至今，累計(jì)跌幅超過20%。
資本如此大規(guī)模地逃離綠城，一定是嗅到了普通人難以感知的風(fēng)險(xiǎn)。房兄查閱具體信息后發(fā)現(xiàn)，綠城的這份業(yè)績公告中，存在著一明一暗兩大問題。
擺在明處、被批判最多的，是綠城真實(shí)利潤的下滑。年報(bào)顯示，股東應(yīng)占核心凈利潤39.93億元，相比2019年的43.36億元下降了8.6%。
真實(shí)利潤的小幅下滑也并非不可接受，它屬于經(jīng)營過程中的正常波動(dòng)，尤其是在2020年這個(gè)特殊的年份，綠城遭遇疫情和大本營杭州限價(jià)的雙重打擊，期待業(yè)績大幅抬升，反而有點(diǎn)不切實(shí)際。
所以，明綠城的核心問題并不在明處，導(dǎo)致股價(jià)下跌的元兇，應(yīng)是藏在暗處的資產(chǎn)減值計(jì)提。
資產(chǎn)減值暗藏大雷
資產(chǎn)減值計(jì)提撥備，是根據(jù)當(dāng)前市場情況判斷前期投資打了水漂，極有可能在資產(chǎn)變現(xiàn)階段出現(xiàn)虧損。因此資產(chǎn)減值計(jì)提預(yù)示著未來風(fēng)險(xiǎn)，而炒股就是炒未來，股市老司機(jī)都很關(guān)注資產(chǎn)減值這個(gè)項(xiàng)目。
?一般而言，房地產(chǎn)公司對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行減值計(jì)提，大抵是因?yàn)榈刭I貴了，或者建安成本太高，這都很常見。畢竟，投資總有失手的時(shí)候，只要計(jì)提金額不大就沒太大關(guān)系。
然而，綠城的計(jì)提卻并沒有那么簡單，它不僅包括房地產(chǎn)減值，還包括大量的非房減值。
在業(yè)績公告中，有這樣一段話：
“簡單來說，綠城在2020年計(jì)提了13.34億的資產(chǎn)減值。其中，房地產(chǎn)類計(jì)提4.78億元，足球俱樂部計(jì)提2.55億元，山東萊蕪風(fēng)景區(qū)拆除計(jì)提3.4億元。”
4.78億的房地產(chǎn)減值，數(shù)額上看可以接受。而足球俱樂部的減值也在預(yù)料之中，經(jīng)營足球隊(duì)屬于虧本賺吆喝，綠城去年轉(zhuǎn)讓了足球隊(duì)，一次性減值也算是甩下了一個(gè)歷史包袱。
這其中最不起眼的，安排在文段最后一句的，恰恰是最有故事的，那就是山東萊蕪風(fēng)景區(qū)拆除減值3.4億。
關(guān)于山東萊蕪，綠城執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示：“這是一個(gè)孤立的、單獨(dú)的個(gè)別事件，這是山東有一個(gè)項(xiàng)目在景區(qū)內(nèi)，受到政府拆遷，綠城作為一個(gè)開發(fā)商，沒有任何的過錯(cuò)。”
同時(shí)，他還提到：“雖然事后山東政府也對(duì)這次拆遷作出部分補(bǔ)償，但對(duì)投入還是造成了一定損失，所以針對(duì)這個(gè)事件進(jìn)行了一點(diǎn)撥備。”
綠城管理層說得輕描淡寫，用“孤立”、“單獨(dú)”、“個(gè)別”等字眼反復(fù)強(qiáng)調(diào)它的特殊性，可事情果真如此簡單嗎？
房兄查閱綠城過往資料與當(dāng)前土儲(chǔ)后，發(fā)現(xiàn)其風(fēng)景區(qū)別墅拆除事件不僅不孤立，反而有可能是將綠城炸翻的一顆大雷。
綠城別墅拆除不孤立
?據(jù)河南商報(bào)報(bào)道，綠城在國家2A級(jí)景區(qū)雁鳴湖開發(fā)的“雁鳴湖玫瑰園”別墅群，共計(jì)47棟建筑被鄭州市雁鳴湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)管委會(huì)認(rèn)定為違法建筑，責(zé)令其在2020年7月28日前拆除，只不過，綠城目前仍未執(zhí)行拆除命令。
雪野湖項(xiàng)目與雁鳴湖項(xiàng)目幾乎同出一轍。
雪野湖位于濟(jì)南市萊蕪區(qū)，是國家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)。2011年，綠城與山東高速公路公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方共同投資設(shè)立山東高速綠城萊蕪雪野湖開發(fā)有限公司，從事雪野湖項(xiàng)目的開發(fā)。
該地塊的性質(zhì)本為商業(yè)服務(wù)或綜合用地，到了項(xiàng)目公司手里，卻在土地上建起了別墅、院落式公寓和高爾夫球場。
這種“貍貓換太子”的玩兒法在當(dāng)時(shí)引起了很大的非議。當(dāng)?shù)氐娜嗣袢罕姾兔襟w都質(zhì)疑綠城的行為是否合規(guī)，是否得到了有關(guān)部門的準(zhǔn)許。
早在2014年，中國房地產(chǎn)報(bào)曾就雪野湖旅游區(qū)“別墅圍湖”開發(fā)亂象做過相關(guān)調(diào)查報(bào)道，但依然未能阻止雪野湖周邊房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。
而2019年，有媒體就雪野湖過往多年的房地產(chǎn)開發(fā)亂象予以了調(diào)查報(bào)道，其中以租代征、租而未用、以特色小鎮(zhèn)之名進(jìn)行“產(chǎn)業(yè)勾地”，變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)等問題比較突出。
但是不知為何，雖然媒體進(jìn)行了報(bào)道，項(xiàng)目卻一直在進(jìn)行，絲毫沒有停下來的意思。
事情的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2020年4月11日，萊蕪旅游區(qū)管委會(huì)用一紙公告，宣判了1032套違建別墅將被拆除，其中綠城開發(fā)的桃花源項(xiàng)目就有756套，占比超過70%。
據(jù)悉，綠城在該處的桃花源項(xiàng)目包含云錦園、什錦園、江南里三個(gè)片區(qū)，不僅建有別墅，還有養(yǎng)老公寓等小戶型院落式公寓。項(xiàng)目均已完成交付，業(yè)主們對(duì)此憤懣不平，但卻無可奈何。
不可控的生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)
奇怪的是，作為一家老牌開發(fā)商，綠城怎么就沒有預(yù)見到這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)呢？
據(jù)媒體報(bào)道，無論是別墅還是公寓，雪野湖項(xiàng)目的業(yè)主都能夠提供環(huán)評(píng)報(bào)告、招商文件、五證信息和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。
因此，這些建筑屬于正兒八經(jīng)的“手續(xù)齊全的違建”。
出現(xiàn)這種情況，跟政府部門的態(tài)度轉(zhuǎn)變不無關(guān)系。據(jù)河南商報(bào)報(bào)道，2020年7月份，在調(diào)查組來到雁鳴湖片區(qū)調(diào)查時(shí)，發(fā)現(xiàn)部分項(xiàng)目占用了濕地、林地，觸及生態(tài)紅線，因此要求該片區(qū)整改整頓。
雪野湖也如出一轍，在拆除公告官宣過后，雪野鎮(zhèn)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在接受采訪時(shí)，就明確對(duì)媒體表態(tài)：“青山綠水是雪野湖的生命線”。
政府部門的態(tài)度讓綠城心里一涼，因?yàn)檫@句話給雪野湖周邊的建筑進(jìn)行了明確定性——這是破壞自然環(huán)境的行為，是在踐踏雪野湖的生命線。
這場“拆房還湖”的整治風(fēng)暴始于2019年。彼時(shí)，據(jù)濟(jì)南時(shí)報(bào)的報(bào)道，雪野湖展開了史上最大的違建拆除行動(dòng)，這既是對(duì)雪野湖混亂秩序的糾錯(cuò)，也是對(duì)雪野湖的一場退讓保護(hù)行動(dòng)。
無奈之下，綠城只得拆除相關(guān)建筑，并在年報(bào)中進(jìn)行了3.4億的減值計(jì)提。
從表面上看，這只是綠城的一記投資敗筆，從實(shí)質(zhì)上說，它反映出綠城在業(yè)務(wù)上面臨著生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)，而生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)前可能會(huì)成為房企面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。它很難被預(yù)見，且更不可控。
作為一個(gè)專業(yè)的投資者，必須思考的問題是：綠城還有多少類似的項(xiàng)目？
房兄翻閱業(yè)績公告，從中找到了這樣一段話：
“2020年度新增土儲(chǔ)中，小鎮(zhèn)項(xiàng)目共13個(gè)，新增總建筑面積477萬平方米，貨值人民幣490億元，業(yè)務(wù)版圖進(jìn)一步擴(kuò)大。”
而上文中提到的綠城萊蕪雪野湖項(xiàng)目，就屬于綠城的小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)版圖。在綠城官方網(wǎng)站中，明確列示了綠城全部的小鎮(zhèn)下屬公司，其中就包含山東高速綠城萊蕪雪野湖開發(fā)有限公司。
房兄將這些小鎮(zhèn)項(xiàng)目依次輸入百度地圖，看看是否有存在類似風(fēng)險(xiǎn)的其他項(xiàng)目。經(jīng)調(diào)查比對(duì)，綠城蓮花小鎮(zhèn)項(xiàng)目緊貼著5A級(jí)天臺(tái)石梁風(fēng)景區(qū)，長沙青竹園項(xiàng)目緊鄰天井山國家級(jí)森林公園，安吉桃花源項(xiàng)目緊鄰浙江靈峰旅游度假區(qū)。
這意味著，15個(gè)小鎮(zhèn)下屬公司中，除了雪野湖項(xiàng)目已經(jīng)拆除之外，還有3個(gè)類似的項(xiàng)目公司面臨著生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)，存在被拆除的可能性。
前路還有多個(gè)地雷
這僅僅是房兄通過公開信息比對(duì)核查到的，綠城是否還有其他面臨生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，房兄不得而知。
因?yàn)?，綠城在2020年內(nèi)的新增土儲(chǔ)總量2041萬平方米，小鎮(zhèn)新增土儲(chǔ)477萬平方米，占比接近25%，屬于綠城大力發(fā)展的重點(diǎn)業(yè)務(wù)。
特色小鎮(zhèn)原本是綠城的明星業(yè)務(wù)，但隨著萊蕪雪野湖的暴雷，反倒成了風(fēng)險(xiǎn)最大的業(yè)務(wù)。更讓人擔(dān)心的是，小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)在新增土儲(chǔ)中的占比并不小，其中埋藏的地雷一旦爆炸，將會(huì)對(duì)綠城的業(yè)績產(chǎn)生巨大的沖擊。
對(duì)于這一點(diǎn)，秦嶺違建別墅拆除和涵碧樓獨(dú)棟別墅拆除事件，都是血淋淋的教訓(xùn)。
在雪野湖拆除行動(dòng)之前，秦嶺違建別墅拆除就備受社會(huì)關(guān)注。秦嶺拆除整治行動(dòng)最終將1194棟別墅中的1185棟依法拆除，另外9棟則予以沒收。
除了秦嶺別墅之外，造價(jià)數(shù)十億元的青島西海岸豪宅地標(biāo)——涵碧樓獨(dú)棟別墅，也因在建設(shè)過程中破壞礁石、破壞生態(tài)岸線被依法整治。除了酒店之外，41棟海邊別墅均被拆除。
據(jù)澎湃新聞2020年3月報(bào)道，涵碧樓別墅的業(yè)主包含范冰冰、李晨等明星，而且范冰冰還曾經(jīng)是青島涵碧樓的形象代言人。
由此可見，綠城等房企雖然算盤打得精明，但冒著生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)盲目投資文旅地產(chǎn)，最終讓它們“賠了夫人又折兵”。
綠城的遭遇給“文旅地產(chǎn)”敲響了警鐘。
對(duì)社會(huì)有益的文旅地產(chǎn)，原本應(yīng)是充分盤活當(dāng)?shù)刭Y源，打造新的景區(qū)，以此吸引人流促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這既能提升周邊配套住宅的附加值利好地產(chǎn)商，同時(shí)也能促進(jìn)當(dāng)?shù)匕l(fā)展，是一個(gè)皆大歡喜的美事。
但在實(shí)際執(zhí)行過程中，文旅項(xiàng)目投資高、見效慢、回收期又長，所以，開發(fā)商往往會(huì)對(duì)現(xiàn)成的風(fēng)景區(qū)動(dòng)歪心思，指望利用公共的自然資源為自己謀利。
這種性質(zhì)惡劣的行為難以長久。因?yàn)榍嗌骄G水是大家的，它不屬于某個(gè)房企，更不是富人的“私人財(cái)產(chǎn)”。在自然風(fēng)景區(qū)修建別墅，讓腰纏萬貫的富豪居家就可以盡享秀麗山水，這無疑是對(duì)公共資源的一種侵占，容易引發(fā)社會(huì)不公。
好在，隨著住建部在2017年發(fā)布《關(guān)于保持和彰顯特色小鎮(zhèn)特色若干問題的通知》，其中明文提出要“嚴(yán)防文旅地產(chǎn)房地產(chǎn)化”，再加上住建部、督察組等部門的監(jiān)督檢查，靠文旅地產(chǎn)投機(jī)掙錢已經(jīng)變得越來越難。
因此，綠城在年報(bào)中的減值計(jì)提，給所有喜歡搞文旅地產(chǎn)的房企敲響了一記警鐘。之前吃進(jìn)去的肉得吐出來，之前對(duì)環(huán)境的破壞也要予以補(bǔ)救。
由此來看，雪野湖項(xiàng)目很可能是行業(yè)清算文旅舊賬的一個(gè)開始，未來綠城是否會(huì)有更多的文旅項(xiàng)目暴雷，誰也不得而知。（徐浩）
