十二年，土拍樓面價(jià)能漲多少倍？在成都華陽(yáng)，這個(gè)數(shù)字是67倍。
在中國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展的過(guò)去二十年里，捂地、捂盤(pán)現(xiàn)象是繞不開(kāi)的灰色話題。利用“時(shí)差”制造“價(jià)差”，坐收城市建設(shè)之利，這種現(xiàn)象的長(zhǎng)期存在嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的原有秩序。
為全面清理已供未開(kāi)發(fā)的土地情況并向社會(huì)公布，堅(jiān)決打擊捂地、捂盤(pán)行為，成都市已針對(duì)存量土地展開(kāi)多輪行動(dòng)。
近日，成都市規(guī)劃和自然資源局更新了最新一期的《成都市存量住宅用地信息匯總表》，公布了全市600宗存量用地。
而這600宗存量土地中，拿地最早的一宗土地位于華陽(yáng)板塊，拿地12年，至今仍處于未竣工狀態(tài)。
在華陽(yáng)板塊新房一房難求，住宅項(xiàng)目無(wú)一在售的情況下，在位置極佳的地鐵口外卻有一宗空置多年未開(kāi)發(fā)的土地，“面粉”與“面包”的問(wèn)題何解？
“黃金地段”
成都1號(hào)線“四河”站外步行約5分鐘，便能到達(dá)府河華陽(yáng)段的正北下街。
這里也被稱作華陽(yáng)美食一條街，火鍋店、燒烤店、中餐店、烤肉店，各類美食店沿著府河邊一字排開(kāi)。建筑風(fēng)格均為二層的復(fù)合徽派新中式建筑，古色古香。
正北下街一側(cè)的美食店
作為中國(guó)教育學(xué)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)的第一所實(shí)驗(yàn)中學(xué)的成都市華陽(yáng)中學(xué)，也在這條街的一旁。
而在這個(gè)集地鐵交通便利、美食、教育于一體的優(yōu)質(zhì)板塊上，卻存有一大片的荒地。這塊荒地夾藏在正北下街和成都市華陽(yáng)中學(xué)封閉圈之間，并不臨街。且這宗土地四周都被圍墻圍住，若不是居高觀察，很難發(fā)現(xiàn)有這么大一塊未開(kāi)發(fā)土地。
這宗土地位于華陽(yáng)四河板塊，約253畝(以下簡(jiǎn)稱華陽(yáng)四河253地塊)，據(jù)資料顯示，華陽(yáng)四河253地塊出讓合同簽訂于2009年01月18日，土地出讓面積為168700㎡，容積率為1.80，可開(kāi)發(fā)體量達(dá)到303660㎡，樓面價(jià)約417元/㎡。
百度地圖全景圖片中的華陽(yáng)四河253閑置空地隨著成都“南拓”戰(zhàn)略的推進(jìn)，華陽(yáng)板塊早已鳥(niǎo)槍換炮，無(wú)論是位置區(qū)域還是生活配套放在整個(gè)天府新區(qū)都有一定競(jìng)爭(zhēng)力。在這個(gè)迅速騰飛的板塊，土地已成為兵家必爭(zhēng)的稀缺資源。
資料查詢顯示，最近一次涉及華陽(yáng)板塊的土拍為2021年3月，佳兆業(yè)在華陽(yáng)板塊拿下一宗約76畝的住宅用地，將無(wú)償配建移交41%進(jìn)行折算后，樓面價(jià)約27903元/㎡。
12年，華陽(yáng)的樓面價(jià)從約417元/㎡漲至約27903元/㎡，翻了67倍。
然而，價(jià)高并不是唯一的限制，正北下街的土拍還有更多嚴(yán)苛的代建要求，可謂是“一地難求”。
2020年12月，一宗天府新區(qū)華陽(yáng)街道四河社區(qū)34畝地塊進(jìn)入了土拍市場(chǎng)，這宗地塊緊靠華陽(yáng)四河253地塊。
兩宗地塊相連
最終，四川省華陽(yáng)銀生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以成交樓面價(jià)5590.44元/㎡拿下，并競(jìng)配建并無(wú)償移交統(tǒng)籌住房面積比例為21%。
雖然這宗地塊僅有約34畝，但是配件要求卻頗為嚴(yán)苛，競(jìng)得人除了需要出資建設(shè)市政設(shè)施用房、公交首末站、社區(qū)服務(wù)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公廁等公建配套外，還須按照相關(guān)要求配建建筑面積不少于16305平方米的安置住宅，并按安置住宅1.2個(gè)/100平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置機(jī)動(dòng)車停車位。
這樣折算下來(lái)，34畝的小地塊，雖然樓面價(jià)不高，但伴隨巨大的配建成本，并且完成配建項(xiàng)目后，可開(kāi)發(fā)利用的空間也極其有限，讓這宗地塊看起來(lái)像一根沒(méi)有肉的骨頭。
但即便如此，這宗地塊仍吸引共吸引了卓越、萬(wàn)科、金地商置、德商、金科、天投、銀生、時(shí)代中國(guó)、中建西南院品牌房企報(bào)名競(jìng)拍。
這個(gè)板塊正炙手可熱，而華陽(yáng)四河253地塊便藏在這樣“黃金”地段的隱秘角落，一藏就是12年。
“未竣工的地塊”
華陽(yáng)四河253地塊土地合同約定，地塊開(kāi)工時(shí)間為2009年03月26日，約定竣工時(shí)間為2010年09月26日。然而，12年過(guò)去了，這里仍然是雜草叢生。
“那塊地從我有記憶起就是農(nóng)田。”一位在華陽(yáng)常年居住的居民透露，“曾有傳聞華陽(yáng)中學(xué)想用這塊地?cái)U(kuò)建，用于修建華陽(yáng)中學(xué)附屬小學(xué)，但最后華陽(yáng)中學(xué)還是騰挪教學(xué)樓來(lái)作為小學(xué)教學(xué)場(chǎng)地。”
根據(jù)相關(guān)資料顯示，華陽(yáng)中學(xué)附屬小學(xué)于2018年9月開(kāi)啟首批招生，此時(shí)華陽(yáng)四河253地塊土地已拍出9年。
而地塊東北側(cè)住宅項(xiàng)目城南人家的一位居民表示，并不知這宗地12年前就已出售，曾聽(tīng)說(shuō)去年有過(guò)這宗地將被出售的消息。
從城南人家小區(qū)內(nèi)部看華陽(yáng)四河253畝地塊
“沒(méi)有要?jiǎng)庸さ嫩E象。”該居民介紹到。
據(jù)資料顯示，華陽(yáng)四河253地塊仍為已施工，未竣工狀態(tài)。但無(wú)論是從百度地圖的測(cè)定，還是從實(shí)地勘測(cè)，抑或是從周圍居民的描述中，都能看出，該地塊與荒廢農(nóng)田并無(wú)二異。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第25條的規(guī)定,超出出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以無(wú)償收回土地。
在《閑置土地處置辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）中明確，已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。
此《辦法》自2012年7月1日起施行，為1999年后的第一次修訂，意為防止房企打政策的擦邊球，避免“修了一根柱子也算開(kāi)工”此類事件發(fā)生。
華陽(yáng)四河253地塊顯然符合“已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一”的條件，屬于閑置土地。
據(jù)悉，四川省自然資源廳已于2018年8月起開(kāi)展“批而未供和閑置土地清理處置專項(xiàng)行動(dòng)”，對(duì)每宗土地提出差異化處置意見(jiàn)，落實(shí)專人負(fù)責(zé)，該收回的堅(jiān)決依法按程序收回，該征收土地閑置費(fèi)的，按規(guī)定征收閑置費(fèi)后督促用地單位限期動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)。
華陽(yáng)板塊，作為近年來(lái)快速升級(jí)改造的黃金地帶，是政府和房企共同協(xié)力促成的美好畫(huà)卷。從房企的角度出發(fā)，“囤地”、“炒地皮”等行為，就是在以時(shí)間為橫軸，坐享新城建設(shè)之利。
既沒(méi)有為城市改造建設(shè)新樓房，沒(méi)有為建筑工人提供崗位，也沒(méi)有對(duì)城市發(fā)展出力，唯一付出的成本就是拿地。等待十幾年后，城市建設(shè)開(kāi)花結(jié)果，配套完善，房?jī)r(jià)上漲，再把土地反手賣出或開(kāi)建項(xiàng)目，將土地資源變成操縱的金融工具，嚴(yán)重破壞了多方參與的城市建設(shè)良性循環(huán)。
“三利房產(chǎn)”
華陽(yáng)四河253畝地塊是四川三利房地產(chǎn)有限責(zé)任公司、雙流三利投資有限公司通過(guò)舉牌的方式拿下的。
據(jù)工商信息顯示，四川三利房地產(chǎn)有限責(zé)任公司、雙流三利投資有限公司（現(xiàn)已更名為成都三利投資有限公司）為三利房產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)，兩家公司的實(shí)際控制人均為嚴(yán)偉。三利房產(chǎn)是典型的家族企業(yè)，天眼查信息顯示，三利房產(chǎn)均為“嚴(yán)”姓股東。
“嚴(yán)”姓家族的胃口并不僅限于房地產(chǎn)市場(chǎng)。嚴(yán)偉與四川三利房地產(chǎn)合資成立西藏三利投資有限公司。西藏三利投資有限公司與西藏自治區(qū)投資有限公司、中國(guó)國(guó)航、西藏睿翼投資有限公司合資成立西藏航空有限公司。
經(jīng)查，三利房產(chǎn)還是西藏航空的第一大股東，持有西藏航空39%的股份，是成都民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)中率先涉足航空運(yùn)輸業(yè)的公司。
另?yè)?jù)三利房產(chǎn)官方圖片透露，該房企還投資控股了成都中醫(yī)藥大學(xué)附屬醫(yī)院（四川省中醫(yī)院）天府新區(qū)醫(yī)院，投資參股了西藏銀行等。
三利地產(chǎn)官網(wǎng)截圖
三利房產(chǎn)和嚴(yán)偉近年來(lái)似乎在地產(chǎn)板塊不再大刀闊斧，而轉(zhuǎn)戰(zhàn)航空、醫(yī)藥等領(lǐng)域。少有的在地產(chǎn)方面的舉動(dòng)，還牽扯出天府新區(qū)居民的一場(chǎng)失望事件。
2018年12月26日，三利·王府井廣場(chǎng)項(xiàng)目簽約儀式在成都世紀(jì)城國(guó)際會(huì)議中心舉行，三利地產(chǎn)與王府井集團(tuán)簽訂了三利·王府井廣場(chǎng)項(xiàng)目合作協(xié)議。
原計(jì)劃落地的三利·王府井廣場(chǎng)將是王府井在四川的第5家店鋪，也是天府新區(qū)首座王府井店，天府新區(qū)從此在高端百貨零售業(yè)有了知名品牌。計(jì)劃總投資28億元人民幣，總占地面積約80畝，總建筑面積34萬(wàn)㎡。原定2019年6月開(kāi)工建設(shè)，2022年底前開(kāi)業(yè)。
當(dāng)時(shí)消息一出，迅速引來(lái)周邊在建住宅項(xiàng)目和附近居民的高度關(guān)注，期待程度可想而知。
然而，項(xiàng)目并未如期動(dòng)工。直至2020年8月，項(xiàng)目終于開(kāi)始動(dòng)工，但三利廣場(chǎng)的一則項(xiàng)目建筑智能化顧問(wèn)及設(shè)計(jì)招標(biāo)公告卻顯示，招標(biāo)范圍為三利廣場(chǎng)除希爾頓酒店和愛(ài)琴海集中商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理范圍外，而原本已簽署合約的王府井卻只字未提。
對(duì)此，天府新區(qū)成都管委會(huì)總部經(jīng)濟(jì)局在人民網(wǎng)四川頻道領(lǐng)導(dǎo)留言板中回應(yīng)提問(wèn)的網(wǎng)友，雙方合作預(yù)期無(wú)法達(dá)成一致，已終止合作，目前三利廣場(chǎng)項(xiàng)目方與上海愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)股份有限公司達(dá)成初步意向。
王府井項(xiàng)目腰斬，愛(ài)琴海悄然接盤(pán)，兩者間的差距不僅是體量差距，更是品牌效應(yīng)的驟減。
此前新聞報(bào)道，雙方在一些細(xì)節(jié)上未統(tǒng)一意見(jiàn)，比如經(jīng)營(yíng)規(guī)模。
在三利房產(chǎn)官網(wǎng)上最新的招標(biāo)介紹書(shū)上，該項(xiàng)目的集中商業(yè)用房面積減少到了5.5萬(wàn)方，而王府井財(cái)報(bào)上的面積是8萬(wàn)方。商業(yè)面積縮減，影響了整個(gè)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、品牌陣容。
據(jù)相關(guān)網(wǎng)友爆料，事實(shí)上在疫情前三利已與王府井就部分關(guān)鍵問(wèn)題無(wú)法達(dá)成一致，導(dǎo)致雙方實(shí)質(zhì)性合作推進(jìn)緩慢，此次雙方終止合作，系三利地產(chǎn)單方面原因。
“頻繁維權(quán)”
1995年成立的三利房產(chǎn)，充分發(fā)揮其四川本土房企的優(yōu)勢(shì)，在天府新區(qū)規(guī)劃打造前，以低價(jià)拿下天府新區(qū)大量核心板塊土地，其打造的三利宅院、三利·麓山城、三利·領(lǐng)事公館項(xiàng)目等，均在天府新區(qū)。
三利房產(chǎn)的活動(dòng)軌跡更多集中在2015年前，官方網(wǎng)站的大事記的時(shí)間線也停留在了2015年，三利·麓山城后再無(wú)新盤(pán)釋出，十分低調(diào)。
低調(diào)的三利房產(chǎn)，卻成為違建維權(quán)“重災(zāi)區(qū)”。
2016年3月，位于高新區(qū)中和街道迎江路81號(hào)的三利宅院項(xiàng)目的高層業(yè)主用大錘強(qiáng)鑿小區(qū)隔離墻體，引發(fā)業(yè)主與保安之間的肢體沖突，造成一名業(yè)主受傷。
事件起因是，三利宅院三期有高層（三利·領(lǐng)事公館）和別墅（三利·福?。﹥煞N業(yè)態(tài)，屬于常見(jiàn)的高低配項(xiàng)目。然而，三利地產(chǎn)卻私自用2米高的圍墻進(jìn)行阻斷，把高層和別墅的完全隔離。 高層業(yè)主無(wú)法享受原規(guī)劃的公共土地、公共綠化、公用小區(qū)道路等公用設(shè)施。
2017年3月，高新區(qū)城管行政執(zhí)法局發(fā)出公告，決定拆除違法建筑的幾堵“隔離墻”，可這堵墻“高低配”之下的違建“隔離墻”卻并未如期拆除。
“別墅區(qū)的業(yè)主提出異議，”執(zhí)法人員考慮到多種因素，決定先撤回，向上級(jí)和其他部門(mén)協(xié)商后再行決定，事情不了了之。
三利房產(chǎn)的另一項(xiàng)目三利·麓山城也出現(xiàn)了業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象。
2020年7月，三利·麓山城在四川問(wèn)政平臺(tái)上留言投訴稱，三利房產(chǎn)將原本規(guī)劃的小區(qū)門(mén)外露天廣場(chǎng)被改造為露天公用收費(fèi)停車場(chǎng)，嚴(yán)重侵犯業(yè)主權(quán)益。對(duì)此，萬(wàn)安街道答復(fù)稱，現(xiàn)將對(duì)停車場(chǎng)項(xiàng)目暫緩施工，并要求管理方進(jìn)一步完善相關(guān)手續(xù)。
近年來(lái)，三利房產(chǎn)幾乎沒(méi)有公開(kāi)拿地的消息，在行業(yè)公開(kāi)場(chǎng)合也鮮有露面，但在2020年8月，正榮地產(chǎn)與三利房產(chǎn)在成都簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將共同打造在四川省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
如今，成都土拍政策接連升級(jí)，中小房企拿地越來(lái)越難，三利房產(chǎn)曾經(jīng)的發(fā)展模式早已成為時(shí)代的過(guò)去，只有和體量更大的房企合作才能走出如今的地產(chǎn)困局。
作為外地房企，正榮地產(chǎn)想正式進(jìn)軍成都市場(chǎng)，選擇了和本土房企三利房產(chǎn)合作。但三利房產(chǎn)是否還具有在如今成都市場(chǎng)上開(kāi)放住宅項(xiàng)目的能力，還值得研究。（李萱）
