“年報(bào)前瞻系列”報(bào)道禹洲集團(tuán)盈利預(yù)警后，我們深挖禹洲集團(tuán)過(guò)去幾年的多項(xiàng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，冰凍三尺非一日之寒，禹洲集團(tuán)如今被高價(jià)地套牢，恐難以脫困。
3月30日，禹洲集團(tuán)發(fā)布2020年年度業(yè)績(jī)報(bào)告，除合約銷(xiāo)售額增長(zhǎng)至1049.7億元外，其核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)異常糟糕：
營(yíng)收僅104.1億元，同比降55.2%；
毛利4.79億元，同比降92.12%；
歸母凈利1.17億元，同比降97%；
現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約344.7億元，同比降2.9%。
除此之外，房叔還發(fā)現(xiàn)了一個(gè)不可思議的數(shù)據(jù)，即2020年禹洲集團(tuán)的平均樓面價(jià)達(dá)11852元/平方米，超過(guò)了其11711元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)。面粉整體上比面包貴，禹洲集團(tuán)將如何活下去？
其實(shí)禹洲集團(tuán)今日的雷早在四年前就埋下了。為實(shí)現(xiàn)2020年沖千億的目標(biāo)，禹洲集團(tuán)變身“地王收割機(jī)”，于2017年前后拿下了一批高價(jià)地。
拿貴地對(duì)房企來(lái)說(shuō)是最要命的，金茂、融信等房企都曾自食苦果。種種跡象顯示，禹洲集團(tuán)當(dāng)年所拿高價(jià)地，正在拖累其資金鏈，更為嚴(yán)重的是，禹洲集團(tuán)未來(lái)并沒(méi)有足夠的土地可供開(kāi)發(fā)。
病入膏肓的禹洲集團(tuán)，會(huì)不會(huì)成為繼華夏幸福、泰禾之后下一個(gè)暴雷的房企？
地王的代價(jià)
年報(bào)顯示，禹洲集團(tuán)2020年毛利約為4.799億元，毛利率從2020年上半年的23.4%降至只有個(gè)位數(shù)的4%，下降近20個(gè)百分點(diǎn)。
禹洲集團(tuán)在業(yè)績(jī)報(bào)告中披露稱，報(bào)告期內(nèi)毛利率的巨大波動(dòng)，主要受合肥、蘇州、上海等城市限價(jià)政策影響。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，禹洲集團(tuán)2017年前后拿下了多宗高價(jià)地，其中鎮(zhèn)江句容地塊土地溢價(jià)率429.57%；合肥瑤海E1603地塊土地溢價(jià)率達(dá)383.33%。
從數(shù)據(jù)上來(lái)看，禹洲集團(tuán)高溢價(jià)拿下的合肥三宗地塊，正成為企業(yè)的燙手山芋，幾乎沒(méi)有利潤(rùn)空間可言。
尤其值得一提的是，廈門(mén)集美項(xiàng)目拿地樓面價(jià)為3.28萬(wàn)元/平方米，而項(xiàng)目均價(jià)僅2.7萬(wàn)元/平方米，樓面價(jià)比項(xiàng)目均價(jià)高出5825元/平方米，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“面粉”價(jià)格高于“面包”價(jià)格的項(xiàng)目。
此外，這些項(xiàng)目除上海禹洲府已售罄、禹洲雍和府和禹洲海墅的住宅產(chǎn)品處于待售狀態(tài)外，其余都處于在售狀態(tài)，這部分收入將繼續(xù)影響禹洲集團(tuán)本年度的結(jié)算。
不僅如此，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，禹洲集團(tuán)2020年的平均拿地成本進(jìn)一步攀升至11852元/平方米，比其銷(xiāo)售均價(jià)11711元/平方米還高。
也就是，銷(xiāo)售的項(xiàng)目越多，虧的錢(qián)就越多，這讓企業(yè)怎么活？
需要特別注意的是，禹洲集團(tuán)還面臨一個(gè)重要的問(wèn)題，即沒(méi)有足夠的土儲(chǔ)以備開(kāi)發(fā)。截至2020年底，禹洲集團(tuán)未售出的權(quán)益土地儲(chǔ)備僅滿足2.2年的開(kāi)發(fā)。
這也意味著，禹洲集團(tuán)需要不斷補(bǔ)充土地，以維持合同銷(xiāo)售增長(zhǎng)，而這將制約其將土地成本保持在低位及維持當(dāng)前杠桿率水平的能力，因?yàn)槠湓诟?jìng)爭(zhēng)更為激烈的二線城市拿地較多。
資金鏈何以為繼？
雖然禹洲集團(tuán)只踩了剔除預(yù)收款之后的資產(chǎn)負(fù)債率這一條紅線，但值得注意的是，禹洲集團(tuán)近兩年其資本化利息支出已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其利潤(rùn)，2020年的資本化利息甚至占到了收入的一半。
2019年禹洲集團(tuán)的總借貸規(guī)模達(dá)近3年高峰，為556.69億元，資本化利息支出41.57億元，超過(guò)當(dāng)年36.06億元的凈利潤(rùn)。2020年，公司資本化利息支出50.5億元，而同期營(yíng)收僅104.1億元。
問(wèn)題隨之而來(lái)：一半的收入還了利息，禹洲集團(tuán)還有錢(qián)拿地嗎？高地價(jià)擠壓項(xiàng)目利潤(rùn)，禹洲集團(tuán)銷(xiāo)售回款情況堪憂，資金鏈何以為繼？沒(méi)有錢(qián)擴(kuò)充彈藥，禹洲集團(tuán)還能活下去嗎？
禹洲集團(tuán)管理層相對(duì)樂(lè)觀，預(yù)計(jì)2021年完工房屋的交付量以及由此產(chǎn)生的收入確認(rèn)將大幅增加。
但德銀4月8日發(fā)表報(bào)告表示，由于銷(xiāo)售確認(rèn)時(shí)間的問(wèn)題，去年全年收入甚至比上半年還低，但這并不意味著今年入帳會(huì)上升，而開(kāi)發(fā)收入的調(diào)整對(duì)今明兩年盈利預(yù)測(cè)亦會(huì)產(chǎn)生影響。
就在德銀發(fā)布報(bào)告的前一天，惠譽(yù)下調(diào)了禹洲集團(tuán)的評(píng)級(jí)，并認(rèn)為，禹洲集團(tuán)在短期內(nèi)穩(wěn)定或提高收入確認(rèn)的能力存在不確定性。
惠譽(yù)指出，禹洲集團(tuán)相對(duì)于合同總銷(xiāo)售額的收入確認(rèn)較低，是因該公司高度依賴通過(guò)未合并的合資企業(yè)和聯(lián)營(yíng)企業(yè)的銷(xiāo)售。過(guò)去兩年，對(duì)未合并實(shí)體的依賴似乎有所增加，導(dǎo)致其業(yè)務(wù)的真實(shí)規(guī)模不太明朗。
從以上兩組數(shù)據(jù)能看出，禹洲集團(tuán)近兩年的權(quán)益銷(xiāo)售金額占比僅為60%左右，較2018年急劇減少。與此同時(shí)，禹洲集團(tuán)的營(yíng)收也呈現(xiàn)逐年下滑之勢(shì)，2020年直接腰斬，跌至104.1億元。
惠譽(yù)認(rèn)為，禹洲集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表中沒(méi)有充分反映這些合資企業(yè)和聯(lián)營(yíng)企業(yè)的項(xiàng)目業(yè)績(jī)，這限制了禹洲集團(tuán)的財(cái)務(wù)透明度。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)無(wú)法粉飾，已經(jīng)很能說(shuō)明問(wèn)題，加上還存在不透明的財(cái)務(wù)情況，禹洲集團(tuán)面臨的問(wèn)題可能比想象中嚴(yán)重。
結(jié)語(yǔ)
禹洲集團(tuán)的布局雖已高能級(jí)城市為主，但頻頻拿貴地侵蝕了項(xiàng)目利潤(rùn)。
經(jīng)過(guò)對(duì)禹洲集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和土儲(chǔ)的分析，能看到公司舊的毒瘤尚未清理完畢，造成的不良反應(yīng)仍需今年或更長(zhǎng)時(shí)間的消化，而其新增土儲(chǔ)可預(yù)見(jiàn)的盈利性也并不樂(lè)觀。
子彈打不了多久，拿地端壓力凸顯，禹洲集團(tuán)未來(lái)還能走多遠(yuǎn)？我們將持續(xù)關(guān)注。（李雨晨）
