財(cái)新記者統(tǒng)計(jì)45家上市企業(yè)的2020年財(cái)報(bào)后發(fā)現(xiàn)，共有14家物管企業(yè)的毛利率下滑。這14家企業(yè)分別為：雅生活服務(wù)（03319.HK）、世茂服務(wù)（00873.HK）、保利物業(yè)（06049.HK）、中海物業(yè)（02669.HK）、招商積余（ 001914.SZ ）、藍(lán)光嘉寶服務(wù)（02606.HK）、建業(yè)新生活（09983.HK）、彩生活（01778.HK）、奧園健康（03662.HK）、華發(fā)物業(yè)服務(wù)（00982.HK）、中奧到家（01538.HK）、燁星集團(tuán)(01941.HK)、興業(yè)物聯(lián)（09916.HK）、祈福生活服務(wù)（03686.HK）。

其中，世茂服務(wù)2020年毛利率為31.4%，同比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。該公司在年報(bào)中稱(chēng)，這是因?yàn)椋?020年新收購(gòu)的公司和新承接的項(xiàng)目仍處于收購(gòu)初期，毛利率水平普遍較母公司世茂集團(tuán)（00813.HK）的內(nèi)生項(xiàng)目低。“前期需要投入更多資源進(jìn)行一體化整合，且需要一定時(shí)間，從而導(dǎo)致年內(nèi)毛利率下降。”年報(bào)稱(chēng)。

奧園健康亦面臨同樣的情況。該公司2020年毛利率為34.2%，同比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)。其中物業(yè)管理分部的毛利率為31.1%，同比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。該公司年報(bào)稱(chēng)，毛利率下降，是因?yàn)樵趫?bào)告期內(nèi)公司收購(gòu)了華北區(qū)域的兩家物業(yè)管理公司，其毛利率較公司綜合物業(yè)管理服務(wù)毛利率要低一些。

這是物管企業(yè)“跑馬圈地”的后遺癥。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年物管全行業(yè)有效并購(gòu)案例超70宗，并購(gòu)金額近百億元。

2020年10月，彩生活CEO潘軍在接受財(cái)新記者采訪時(shí)曾表示，“這些收購(gòu)來(lái)的資產(chǎn)質(zhì)量往往并不高。”他說(shuō)，要獲得優(yōu)質(zhì)的物業(yè)合約絕非易事，一方面優(yōu)質(zhì)合約的收購(gòu)價(jià)較高，另一方面，擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)合約的公司往往自身也有上市打算。“跑馬圈地”式擴(kuò)張，極易拉低企業(yè)利潤(rùn)率。

彩生活有過(guò)教訓(xùn)。潘軍稱(chēng)，在2014年上市前后，彩生活進(jìn)入三四線(xiàn)城市收購(gòu)物業(yè)公司，或者讓其“加盟”。后來(lái)發(fā)現(xiàn)，收購(gòu)而來(lái)的公司與彩生活的企業(yè)文化難以匹配。一方面，在三四線(xiàn)城市做增值服務(wù)的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一二線(xiàn)城市，企業(yè)陷入虧損；另一方面，即便彩生活提供了全套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，但收購(gòu)而來(lái)的企業(yè)的人員素質(zhì)良莠不齊，對(duì)彩生活的品牌有一定損傷。

彩生活的利潤(rùn)率隨之下跌。財(cái)報(bào)顯示，2015年彩生活的銷(xiāo)售凈利率為22.1%，到2016年下滑至16.1%，2017年有所回升，此后繼續(xù)下滑，至2019年下滑至13.9%。2020年，該公司的凈利潤(rùn)回升至15.1%。

香港資本市場(chǎng)分析師、協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴財(cái)新記者，彩生活的前車(chē)之鑒值得物管企業(yè)深思。“現(xiàn)在的物管合約并不便宜，如果一個(gè)企業(yè)是以‘跑馬圈地’的心態(tài)拿物業(yè)合約，不久后資產(chǎn)質(zhì)量就會(huì)暴露。”黃立沖說(shuō)，一旦某只物業(yè)股被認(rèn)為資產(chǎn)質(zhì)量不好，后續(xù)就很難再受到資本市場(chǎng)追捧。（詳見(jiàn)《財(cái)新周刊》報(bào)道《物業(yè)股大幅降溫》）

財(cái)新記者注意到，在上市物管企業(yè)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，諸多高管都在強(qiáng)調(diào)公司注重選擇收購(gòu)標(biāo)的，希冀不會(huì)拉低整體利潤(rùn)水平。

比如恒大物業(yè)（06666.HK）的執(zhí)行董事兼副總經(jīng)理王震在業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，“公司的并購(gòu)絕對(duì)不是盲目的，對(duì)標(biāo)的的選擇有清晰的標(biāo)準(zhǔn)。”他說(shuō)，最重要的標(biāo)準(zhǔn)是盡調(diào)審計(jì)后毛利率需在20%的水平，凈利率也不低于10%。在標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)之外，通過(guò)科技賦能，這些項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本可降低10%到15%，進(jìn)而能縮短與恒大物業(yè)之間毛利率的差距。

如何更好地實(shí)現(xiàn)與被并購(gòu)企業(yè)的融合，當(dāng)下仍是物管行業(yè)需要直面的問(wèn)題。進(jìn)入2021年，物管行業(yè)的收并購(gòu)進(jìn)一步加速。如碧桂園服務(wù)49.64億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)、合景悠活（03913.HK）以13億元收購(gòu)雪松智聯(lián)80%的股權(quán)、恒大物業(yè)（06666.HK）以15億元總對(duì)價(jià)收購(gòu)寧波雅太酒店物業(yè)100%股權(quán)、龍湖集團(tuán)12.73億元收購(gòu)億達(dá)物業(yè)，這4起收并購(gòu)總資金已達(dá)90.37億元，相當(dāng)于2019年全行業(yè)并購(gòu)總額的90%以上。

“物管企業(yè)上市潮涌，融資總額超千億，大量現(xiàn)金將用于收并購(gòu)，可以預(yù)見(jiàn)今年仍會(huì)有多起大型并購(gòu)出現(xiàn)。”克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨說(shuō)。（王婧）