碧桂園目前已進駐全國289個地級市，其中三四線城市有245個。2020年，碧桂園在這些三四線城市的平均市占率約為8%。

“預計未來在三四線城市的市場份額將進一步提升。”在3月25日舉行的業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園總裁莫斌說，“持續(xù)深耕三四線城市”，是碧桂園持之以恒的發(fā)展戰(zhàn)略。

莫斌還稱，在未來三年，公司權益銷售額將保持每年10%以上的增長。這一表態(tài)較為罕見。在此前多年的業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園均未對外公開過新一年里的銷售目標。財報顯示，在過去五年里，碧桂園的權益合同銷售額的復合增長率為25%。

對三四線的樓市前景，業(yè)內(nèi)長期存在較大爭議。在2015年至2017年期間，中國掀起棚改貨幣化浪潮，助力三四線樓市去庫存。重倉三四線的碧桂園成為彼時的“黑馬”，最終登頂房企銷售排行榜。但在棚改貨幣化退潮后，業(yè)內(nèi)普遍認為，三四線樓市已被透支，難以持續(xù)繁榮。包括萬科A（ 000002.SZ ）、保利地產(chǎn)（ 600048.SH ）、融創(chuàng)中國（01918.HK）等在內(nèi)的諸多龍頭企業(yè)，堅定布局一二線。即便是布局三四線，也主要是環(huán)一二線的城市。

碧桂園和中國恒大（03333.HK）則是全線布局，并重倉遠離核心城市的三四線。碧桂園提供的數(shù)據(jù)顯示，在其2020年的權益銷售額中，僅有2%的銷售額來自“位于三四線但目標客戶為一線”的城市，63%的銷售額則來自“位于三四線且目標客戶為三四線”的城市。

碧桂園曾在連續(xù)幾年的業(yè)績發(fā)布會上表態(tài)，持續(xù)看好三四線。比如在2018年業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園董事會主席楊國強曾經(jīng)闡述“遍布”戰(zhàn)略的邏輯。他說，“隨著農(nóng)民工工資提升，他們產(chǎn)生了居住改善需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏醫(yī)療和學校配套的農(nóng)村住。他們最大可能會在有學校和醫(yī)療等基本配套、且房價在1萬元以下的城鎮(zhèn)居住”。（詳見財新網(wǎng)報道《要“深耕”不要“遍布” 保利地產(chǎn)持續(xù)布局一二線》）

這背后的邏輯是城鎮(zhèn)化。2021年的政府工作報告稱，“十四五”期間，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設。莫斌在新聞發(fā)布會上稱，“這為碧桂園的主戰(zhàn)場、也就是三四線城市的發(fā)展，提供了空間”。

市場研究機構克而瑞發(fā)布于全國兩會期間的研報分析稱，新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。“未來五年常住人口城鎮(zhèn)化率約有4個百分點的增長空間，大約5600萬人將由農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn)，期間有望帶動不菲的增量購房需求，進而給房地產(chǎn)市場提供堅實的需求支撐。”該研報稱。

碧桂園的土地儲備，依然在向三四線傾斜。2020年，碧桂園共獲取511幅土地，權益總代價約2100億元，其中65%位于三四線城市。截至2020年年底，碧桂園已獲取的權益可售資源為1.75億元，其中目標為三四線城市的權益可售資源為0.89億元，占比超過50%。

碧桂園提供的數(shù)據(jù)稱，這些可售貨值中，有98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域。據(jù)其調研，在其進駐的245個三四線城市中，庫存短缺的城市數(shù)量為71個，占比28%；庫存合理的城市數(shù)量為140個，占比為56%，而供應過量的城市為34個，占比為16%。

“公司可售資源分布合理。”莫斌在發(fā)布會上說，在2020年獲取的已開盤項目中，年化自有資金回報率大于30%的超過九成。

碧桂園首席財務官伍碧君在業(yè)績發(fā)布會上稱，2021年碧桂園的土地資本開支將和2020年基本持平，為2000億元左右。

土地集中供應政策正在逐步推進。針對當下22個城市一年供地不超過三次，碧桂園常務副總裁程光煜稱，公司在這些城市的土地儲備僅占全部土地儲備的21%，受政策影響有限。

財報顯示，2020年，碧桂園實現(xiàn)總收入約4628億元，同比下降4.7%；公司股東應占凈利潤約350.2億元，同比下降11.4%。管理層認為，凈利潤下降是由于新冠疫情延遲了房地產(chǎn)項目的建設和交付，疊加若干低售價項目進入交付期所致。

3月25日，碧桂園收報9.00港元/股，跌4.36%。（王婧）