3月22日，北大資源集團(tuán)港股上市子公司——北大資源（控股）有限公司發(fā)布盈利預(yù)警公告，預(yù)期2020年將虧損約17億元，相比2019年16.93億虧損基本持平，未出現(xiàn)大幅下滑的局面。
雨前顧問(wèn)“無(wú)房”分析師認(rèn)為，受制于母公司方正集團(tuán)長(zhǎng)達(dá)一年之久的重組，北大資源能取得這樣的結(jié)果實(shí)屬不易。
公開(kāi)消息顯示，方正集團(tuán)已迎來(lái)珠海華發(fā)集團(tuán)（代表珠海國(guó)資）、中國(guó)平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）、深圳市特發(fā)集團(tuán)組成的“白衣騎士”聯(lián)合體，將于4月30日提交重組計(jì)劃草案，這也預(yù)示著企業(yè)運(yùn)營(yíng)不久將步入正軌。
對(duì)投資者而言，他們最為關(guān)注的是，如何正確評(píng)估北大資源的價(jià)值，重組結(jié)束后公司業(yè)績(jī)還有多大上升空間？
虧損與重組有關(guān)
公告列出了虧損四大原因：
1、物業(yè)開(kāi)發(fā)交付面積減少，導(dǎo)致的收入減少；
2、已完成開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司無(wú)法結(jié)算，造成的資本化利息減少，及財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加；
3、部分投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的減值撥備；
4、延遲償還銀行及其他借款產(chǎn)生的罰款增加。
重組顯然是導(dǎo)火索。任何企業(yè)在重組期間，為了保護(hù)債權(quán)人的利益，便于戰(zhàn)投引資，都會(huì)存在暫時(shí)的資金凍結(jié)情況，致使企業(yè)流動(dòng)資金減少，給整體運(yùn)營(yíng)帶來(lái)影響。從根上看，這是無(wú)可避免的事情。
尤其，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，所受重組的影響要遠(yuǎn)大于其他行業(yè)。沒(méi)有資金的注入，北大資源各地項(xiàng)目只能停工維護(hù)，導(dǎo)致項(xiàng)目交付面積減少，收入大幅縮水。
據(jù)了解，2020年北大資源不得不將百萬(wàn)方交付面積壓縮至40萬(wàn)方，以致報(bào)表數(shù)據(jù)大幅縮減。
這自然就傳導(dǎo)至項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)上，體現(xiàn)出的就是資本化利息的減少，以及造成部分項(xiàng)目的減值撥備等等。
不過(guò)重組短期陣痛換來(lái)的是給公司注入新的資產(chǎn)與活力，重組結(jié)束后北大資源能否恢復(fù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，則跟公司本身質(zhì)地有關(guān)。
重組前增長(zhǎng)迅猛
方正集團(tuán)于2020年1月29日發(fā)布重組公告，而導(dǎo)致其重組的因素在2019下半年就已經(jīng)顯現(xiàn)，因此要客觀評(píng)估北大資源的質(zhì)地，需觀察2019年中報(bào)之前的業(yè)績(jī)。
北大資源（控股）有限公司2019年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019上半年公司錄得收益約為人民幣85.87億元，同比增長(zhǎng)24.6%；凈利潤(rùn)約為人民幣4.27億元，較2018年同期的3.54億元增長(zhǎng)20.62%。
事實(shí)上從2016年之后的兩年半時(shí)間，北大資源的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)都較為迅猛。
2017年公司收益同比上升23%至約162.5億元，業(yè)績(jī)扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約5.1億元。
2018年公司收益同比上升53.3%至約人民幣249億元，凈利潤(rùn)較去年大幅上漲57.6%至約人民幣7.9億元。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年，北大資源權(quán)益銷售額的增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛。這也反過(guò)來(lái)證明，北大資源本身質(zhì)地不錯(cuò)，業(yè)績(jī)虧損主要還是受母公司重組影響。
項(xiàng)目拓展被迫放緩
按照北大資源此前的設(shè)想，要在新五年戰(zhàn)略計(jì)劃期間，即2016年-2020年，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)第一陣營(yíng)，而這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)離不開(kāi)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)。
然而，在2018年已做好蓄力起跳準(zhǔn)備的北大資源，無(wú)奈蒙上重組陰影，能明顯感覺(jué)到，自2019年下半年起，北大資源的身影較少出現(xiàn)在公開(kāi)市場(chǎng)上。
截至2020年上半年，北大資源在中國(guó)內(nèi)地十多個(gè)城市共擁有多個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，土儲(chǔ)面積較2019年底略有減少。
除了地產(chǎn)項(xiàng)目，北大資源的產(chǎn)城項(xiàng)目擴(kuò)張之勢(shì)亦有放緩。
公開(kāi)資料顯示，北大資源在成都、長(zhǎng)沙、株洲、岳陽(yáng)、鹽城等多個(gè)城市，因地制宜布局科技、文創(chuàng)、大健康等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，2019年在克而瑞“全國(guó)產(chǎn)城發(fā)展運(yùn)營(yíng)商30強(qiáng)”中排名第14，上升勢(shì)頭迅猛。
“北大資源憑借幾個(gè)運(yùn)作良好的產(chǎn)城項(xiàng)目，好不容易打開(kāi)了局面，因?yàn)橹亟M延緩進(jìn)程，可惜了。”有接近北大資源的知情人士向無(wú)房表示。
與產(chǎn)城項(xiàng)目類似，北大資源呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，在項(xiàng)目拓展上也受到了一定影響。
北大資源打造了三大高端產(chǎn)品系：紫境、頤和、未名，拿到多個(gè)地產(chǎn)獎(jiǎng)項(xiàng)，在業(yè)界口碑不錯(cuò)。鑒于北大資源成熟的產(chǎn)品質(zhì)量體系和運(yùn)營(yíng)管理能力，多家第三方地產(chǎn)公司向其拋來(lái)橄欖枝。
截止2019年底，北大資源輕資產(chǎn)代建總面積達(dá)270萬(wàn)方，包括貴陽(yáng)、宜昌等地的輕資產(chǎn)項(xiàng)目多點(diǎn)開(kāi)花，成功樹(shù)立當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)標(biāo)桿。
然后就是暫停鍵按下，重組來(lái)臨，不要說(shuō)代建業(yè)務(wù)，北大資源自己的項(xiàng)目都舉步維艱。
不過(guò)好消息是，一旦重組結(jié)束，北大資源獲得資金注入，這些項(xiàng)目馬上就能啟動(dòng)，但相對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，產(chǎn)城和輕資產(chǎn)代建兩個(gè)業(yè)務(wù)與政府、第三方地產(chǎn)公司緊密捆綁，要全面推進(jìn)尚需更多時(shí)日，這是重組留下的后遺癥。
2020年自救維穩(wěn)
所幸重組期間，北大資源各地項(xiàng)目總體來(lái)看較為平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模維權(quán)事件，這與泰禾還未進(jìn)入重組就鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)形成鮮明對(duì)比。
上述知情人士表示，北大資源保證施工單位利益，嚴(yán)控施工質(zhì)量，付出巨大耐心與業(yè)主溝通，消除他們爛尾房的恐慌，起到了效果。
雖然受限重組，2020年北大資源位于佛山、開(kāi)封等地的多個(gè)項(xiàng)目還是做到了如期交付，打破了北大資源即將破產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的傳言，給業(yè)主帶來(lái)信心。
“所謂烈火見(jiàn)真金，一只團(tuán)隊(duì)到底抗不抗打，順境中很難看出來(lái)，要在逆境中才能試出來(lái)、煉出來(lái)。”上述知情人士表示。
值得一提的是，2020年12月，北大資源簽約占地6萬(wàn)余平方米的深圳大通工業(yè)城項(xiàng)目，位于光明科學(xué)城核心區(qū)域，未來(lái)將打造成為深圳北部中心的“城市心臟”。
這給北大資源的未來(lái)發(fā)展埋下一顆棋子。
近日國(guó)家十四五規(guī)劃綱要發(fā)布，強(qiáng)化國(guó)家戰(zhàn)略科技力量，并對(duì)未來(lái)數(shù)字經(jīng)濟(jì)、數(shù)字化發(fā)展等發(fā)展前景和遠(yuǎn)景目標(biāo)定調(diào)，科技創(chuàng)新成為焦點(diǎn)。
2018年，北大資源完成戰(zhàn)略2.0升級(jí)，明確要做“科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)商”，在房企中尚沒(méi)有類似的定位。
結(jié)語(yǔ)
自2020年下半年起，地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)已經(jīng)跟以前不一樣了，單純住宅市場(chǎng)已進(jìn)入殘酷的存量博弈階段，房地產(chǎn)業(yè)配合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展，融入城市發(fā)展，服務(wù)科技創(chuàng)新，是一個(gè)擁有巨大增量的藍(lán)海市場(chǎng)。
站在大時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，每家房企都需要重新定義自己，甚至重構(gòu)自己。
隨著母公司方正集團(tuán)重組方案敲定并進(jìn)入實(shí)施階段，北大資源運(yùn)營(yíng)將很快進(jìn)入正軌，它能否在新藍(lán)海揚(yáng)帆起航，需要經(jīng)受時(shí)間的考驗(yàn)。（雨前顧問(wèn)《無(wú)房》分析師 羅提 李君霞）
