但在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，1月房企銷量同比猛增，并不代表市場整體熱度過高。由于2020年1月同時受新冠肺炎疫情影響，大部分地區(qū)的銷售暫停，導(dǎo)致今年1月市場表現(xiàn)明顯好于2020年。當(dāng)然，部分城市樓市熱度提升的確也起到一定作用，但并非主因。

雖然2021年房地產(chǎn)市場行情開局勢頭良好，但在樓市分化的大背景下，房企又將如何開新篇，謀新局？

根據(jù)克而瑞公布的百強(qiáng)房企銷售榜單，2021年1月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額8705.3億元，單月業(yè)績規(guī)模較2020年同期大幅上升70.7％，較2019年同期增長50.3％?？硕鹫J(rèn)為，1月百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)強(qiáng)勢反彈，既有2020年同期因春節(jié)假期和新冠肺炎疫情出現(xiàn)導(dǎo)致的基數(shù)偏低的原因，也有熱點城市市場持續(xù)回暖帶來的行業(yè)成交升溫的緣故。

從企業(yè)表現(xiàn)來看，在2021年1月，40家典型上市房企中，38家企業(yè)單月業(yè)績實現(xiàn)同比增長。如中國恒大集團(tuán)（以下簡稱“恒大”）實現(xiàn)合約銷售金額581.2億元，同比增長43.3％，合約銷售面積為655.6萬平方米，同比增長45.8％；萬科集團(tuán)（以下簡稱“萬科”）實現(xiàn)合同銷售面積398.6萬平方米，合同銷售金額714.7億元，同比增長30.16%；中海地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售270.18億元，同比增長33.3%；世茂集團(tuán)實現(xiàn)合約銷售金額200.2億元，合約銷售面積為1133911平方米，較2020年同期分別上升96%及94%；中國金茂披露的2021年1月未經(jīng)審核銷售數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，公司及其附屬公司取得簽約銷售金額201億元，同比簽約銷售建筑面積約141.47萬平方米，與2020年1月的105.13億元簽約及成交銷售金額相比，中國金茂在2021年首月的簽約銷售金額同比增長91.19%，簽約銷售建筑面積與2020年同期的57.68萬平方米相比，同比增加了144%；龍湖集團(tuán)2021年1月單月實現(xiàn)合同銷售金額195.1億元，合同銷售面積117.1萬平方米。

值得一提的是，在2021年1月，華潤置地、綠城集團(tuán)、雅居樂、中南建設(shè)單月業(yè)績同比增長都超過100％。

華潤置地發(fā)布的2021年1月銷售數(shù)據(jù)顯示，公司及附屬公司實現(xiàn)總合同銷售金額242.1億元，同比增長119.4％，投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入13.7億元，同比增長29.1％。

綠城集團(tuán)發(fā)布的截至2021年1月31日一個月未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)顯示，1月，綠城集團(tuán)取得合同銷售面積約50萬平方米，合同銷售金額約143億元，同比增長約186%，其中歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約為81億元。截至2021年1月31日，另有累計已簽認(rèn)購協(xié)議未轉(zhuǎn)銷售合同的金額約80億元，其中歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約為38億元。

2月4日，雅居樂發(fā)布2021年1月業(yè)績公告。截至1月31日，雅居樂地產(chǎn)板塊1月份預(yù)售金額合計110.3億元，同比增長119.7%；預(yù)售面積合計73萬平方米, 同比增長143.6%，業(yè)績迎來“開門紅”。

中南建設(shè)公告宣布，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)于2021年1月錄得合同銷售金額136.0億元，比2020年同期增長128.7%；銷售面積102.1萬平方米，比2020年同期增長123.6%。

業(yè)內(nèi)專家分析表示，大部分房企在傳統(tǒng)淡季的銷售表現(xiàn)較好，主要因一線與強(qiáng)二線城市房價出現(xiàn)明顯上漲，購房需求快速釋放，近期在這些城市有項目開盤的房企因此受益。

值得關(guān)注的是，作為世界500強(qiáng)企業(yè)和上海市國有控股特大型企業(yè)集團(tuán)，綠地集團(tuán)（以下簡稱“綠地”）并未披露2021年1月的業(yè)績數(shù)據(jù)，媒體報道中只寫道：2021年1月主要業(yè)績指標(biāo)實現(xiàn)較快增長，取得“十四五”全新發(fā)展階段開門紅。

綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良表示，回顧2020年，綠地砥礪前行，征途充滿艱辛，奮斗成果顯著。對于未來五年的發(fā)展，綠地已經(jīng)描繪了美好藍(lán)圖，將把握新發(fā)展階段、落實新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局，實現(xiàn)“一十百千萬”的目標(biāo)，使綠地邁上更高的發(fā)展能級和更好的發(fā)展水平。為此，2021年要開好局、起好步，確保主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)保持較快增長，質(zhì)量效益進(jìn)一步提升，各項重點工作取得新的更大突破。

但事實上，除了頗受關(guān)注的綠地二次混改，其面臨的業(yè)績疲軟、萬億元負(fù)債壓頂、銷售額三年負(fù)增長，以及“三道紅線”全踩雷的窘境亦值得探討。

根據(jù)1月21日綠地發(fā)布的2020年業(yè)績快報，綠地2020年全年營業(yè)總收入4813億元，同比增長12%；總資產(chǎn)達(dá)到13491億元，同比增長18%；歸母凈資產(chǎn)834億元，同比增長6%；而同期實現(xiàn)歸母凈利潤137.2億元，相比于去年同期的147億元，下降6.93%。

值得注意的是，2020年，綠地房地產(chǎn)銷售首次出現(xiàn)下滑。根據(jù)綠地2020年第四季度房地產(chǎn)經(jīng)營情況簡報，2020年1~12月，綠地實現(xiàn)合同銷售面積2909.3萬平方米，比2019年同期減少10.7%；實現(xiàn)合同銷售金額3583.53億元，比2019年同期減少7.7%。

此外，綠地曾提出的4000億元銷售目標(biāo)在2020年仍未完成，因此成為房企前十強(qiáng)中唯一一家銷售額出現(xiàn)下降的房企。綠地曾提出在2018年沖刺4000億元銷售目標(biāo)，然而，2018年至2020年三年均沒有達(dá)成，銷售額還從2018年的3874.9億元出現(xiàn)下降。

另一方面，綠地的負(fù)債情況也令人擔(dān)憂。

總負(fù)債方面，根據(jù)綠地2020年業(yè)績快報，截至2020年12月末，公司總資產(chǎn)13491億元，資產(chǎn)負(fù)債率88.28%，簡單計算可知總負(fù)債為11909.95億元，較2020年9月末總負(fù)債10322.85億元，三個月內(nèi)增長1587億元。

Wind數(shù)據(jù)顯示，綠地的資產(chǎn)負(fù)債率由2011年年末的62.44%增至2020的88.28%，累計上漲超25個百分點。

凈負(fù)債方面，2019年年報顯示，綠地凈負(fù)債率為155.6%、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率82.8%、現(xiàn)金短債比0.76，根據(jù)“三道紅線”規(guī)定，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1.0倍。綠地“三道紅線”全部觸及。

作為高杠桿房企之一，綠地于2020年8月成為首批12家“三道紅線”新規(guī)試點房企之一。綠地對外回應(yīng)稱：“短短數(shù)月間，綠地現(xiàn)金短債比累計提升幅度超40%；凈負(fù)債率累計下降近50個百分點；剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率逐步回落，有息負(fù)債總額較高點下降約450億元。”

但從目前情況來看，綠地依然處于“紅檔”，仍觸及“三條紅線”。

綠地在2020年業(yè)績快報中表示，公司將圍繞“三年三步走”去杠桿計劃，聚焦六大核心措施，有計劃、分步驟、多管齊下降負(fù)債去杠桿，其中包括主動壓減有息負(fù)債規(guī)模、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

業(yè)內(nèi)預(yù)計，為降低負(fù)債水平，綠地后期加快去化速度和回款速度的訴求依然會十分明顯。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波表示，單純看1月房企業(yè)績同比大幅增長，并不能代表全年業(yè)績。1月百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)強(qiáng)勢反彈，很大程度上是因為2020年同期正值春節(jié)假期，且因新冠肺炎疫情的出現(xiàn)而停擺這兩大因素所導(dǎo)致的基數(shù)較低所致。此外，部分城市樓市景氣度從2020年下半年至今持續(xù)回暖，對行業(yè)成交有進(jìn)一步刺激作用。

如德信、祥生、中梁、華鴻等浙系企業(yè)，這類企業(yè)具有明顯的區(qū)域基因，基本都在2019年、2020年上市，總體來說財務(wù)壓力相對較小，又深耕長三角，開年拿地沖得比較猛。加上本土優(yōu)勢，如果市場保持2020年的熱度，今年再加倉，業(yè)績增長就能得到保障。

然而不能忽略的一個現(xiàn)象是，頭部房企開局普遍較好，但因2020年同期基數(shù)較穩(wěn)定，增速不及其他梯隊房企。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP1~3、TOP4~10、TOP11~20、TOP21~50、TOP51~100各梯隊全口徑銷售額增速分別為29.0％、90.1％、73.1％、85.6％、89.7％，較2020年同期提升明顯。

值得關(guān)注的是，TOP3房企的排位在今年1月出現(xiàn)了變化。“三道紅線”帶來的房地產(chǎn)行業(yè)變革之下，素來穩(wěn)健的萬科已經(jīng)開始行動，并發(fā)出了“超車”信號。

2015年之前，萬科一直占據(jù)著房企銷售榜首位，2016年首位被恒大奪得，2017年~2020年的年度銷冠一直屬于碧桂園，而到了2021年，據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，萬科是開局月的銷冠。從合同銷售金額來看，今年1月，萬科重新坐上榜首位置，比排在第二的恒大多出100多億元，而第三位的碧桂園連同合營公司和聯(lián)營公司共實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約456萬平方米，歸屬股東權(quán)益的合同銷售額約403.2億元，同比增加22.48%。

張波表示，1月頭部房企的出貨量增長明顯，從銷量排行來看，萬科的操盤金額和全口徑金額均升至首位。一方面萬科自身的銷量增長速度的確非?？?，通過加快去化保障穩(wěn)健增長的節(jié)奏愈加明顯。

林波也認(rèn)為，這和萬科的布局有很大關(guān)系，萬科的布局更偏向一二線，此外2020年也隱藏了一部分業(yè)績。另一方面，部分頭部房企降低增速，甚至在降負(fù)債要求之下減緩拿地、放慢開發(fā)節(jié)奏，導(dǎo)致萬科在1月的增長變得十分突出。

國金證券研報表示，萬科投資強(qiáng)度自2020年4季度開始明顯加大，拿地主觀上更為積極，表明公司重新將更多資源傾斜于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

而數(shù)據(jù)背后折射出的是，2020年在融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”之下，素來謹(jǐn)慎穩(wěn)健的萬科已經(jīng)意識到游戲規(guī)則的改變，過往的生意邏輯也進(jìn)行著調(diào)整。

正如萬科董事會主席郁亮所言，“三道紅線”對行業(yè)而言是重大游戲規(guī)則的改變，影響所有企業(yè)而不是只影響某些企業(yè)，對所有的開發(fā)商都是挑戰(zhàn)。他曾用2002年的土地招拍掛制度改革與融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”進(jìn)行比較。在他看來，這是一場改變整個行業(yè)的變革。“‘三道紅線’具有穿透性、多層結(jié)構(gòu)、之前房地產(chǎn)行業(yè)表內(nèi)表外的財務(wù)技巧沒有用了，對所有開發(fā)商而言都是個新課題。行業(yè)再次來到一個統(tǒng)一的起跑線，以往所有優(yōu)勢都已歸零”，郁亮認(rèn)為，自此房地產(chǎn)行業(yè)將從“金融紅利時代”進(jìn)入“管理紅利時代”。

進(jìn)入新的發(fā)展階段，當(dāng)中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模開始逐漸觸頂，以往側(cè)重內(nèi)生發(fā)展的戰(zhàn)略邏輯已不再適用，僧多粥少，取而代之的是不進(jìn)則退的競爭邏輯。

在此之下，郁亮提出了萬科新的方向——“競爭戰(zhàn)略”。這個源于美國管理學(xué)學(xué)者邁克爾·波特的學(xué)術(shù)名詞，意指通過確定顧客需求、競爭者產(chǎn)品及本企業(yè)產(chǎn)品這三者之間的關(guān)系，來奠定本企業(yè)在市場上的地位并維持這一地位。它有三種基本打法：成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差別化戰(zhàn)略和專一化戰(zhàn)略，但無論是哪一種，最終都指向競爭。

值得注意的是，中小房企的競爭力與規(guī)模房企仍有差距。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，1月TOP10房企銷售門檻值為187億元，較2020年同期增長119%；TOP50房企的銷售門檻值為44億元，較2020年同期增長75.3%，兩者增幅有著明顯差距。

時代中國1月合同銷售金額82.8億元，同比增長24.1%；合景泰富預(yù)售額67.8億元，同比增長31.3%；新城控股合同銷售166.39億元，同比增長48.5%；遠(yuǎn)洋集團(tuán)1月協(xié)議銷售額55億元，同比增長56.25%。

與此同時，中小房企的業(yè)績分化也十分明顯。如越秀地產(chǎn)1月銷售89.4億元，同比上升約193%；合生創(chuàng)展1月合約銷售28.22億元，同比增高達(dá)367.2%。而建業(yè)地產(chǎn)1月取得物業(yè)合同銷售額30.13億元，同比減少26.4%；保利置業(yè)1月合約銷售額30億元，同比下降10%。

回顧建業(yè)地產(chǎn)（以下簡稱“建業(yè)”）近年來的發(fā)展，盡管在2008年就已上市，但由于嚴(yán)重依賴河南一省，導(dǎo)致其在2016年之前幾乎無法在一眾房企中獲得排名。而在整個2020年，建業(yè)雖取得超全年800億元的銷售目標(biāo)，實現(xiàn)1026.42億元的合同銷售總額，但同比2020年僅微增1.5%，只能算勉強(qiáng)穩(wěn)住了千億元房企寶座。

有觀點認(rèn)為，如果建業(yè)一直保持當(dāng)前經(jīng)營狀態(tài)，持續(xù)停留在河南省內(nèi)無法順利走出去，恐不排除年內(nèi)跌出千億元房企俱樂部的可能。

而且，盡管近年來依靠棚改，建業(yè)取得不錯的財務(wù)表現(xiàn)，但其在盈利質(zhì)量方面卻始終不太穩(wěn)定。主要表現(xiàn)在毛利率、凈利率，以及經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額三項指標(biāo)均差強(qiáng)人意。

在毛利率、凈利率兩項指標(biāo)上，根據(jù)建業(yè)2020年半年報，其毛利率為23.73%，較2019年同期的27.29%下跌3.56個百分點；凈利率為6.04%，較2019年同期的8.47%下跌2.44個百分點。

事實上，自2011年以來，建業(yè)的毛利率、凈利率兩項指標(biāo)就呈下降狀態(tài)。其中毛利率從2011年的38.78%降至2019年的26.02%，凈利率則從2011年的11.19%降至2019年的7.85%。

在經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額這一項指標(biāo)上，建業(yè)表現(xiàn)同樣不佳，其在2017年和2018年分別實現(xiàn)57.6億元和41.03億元的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額，但到2019年，該指標(biāo)巨幅下跌至5.51億元，同比減少87%。

而在建業(yè)盈利質(zhì)量逐年下滑的同時，其負(fù)債水平也在逐年攀升。表現(xiàn)之一是從2017年開始，其負(fù)債總額就開始逐年攀升。

2017年，建業(yè)負(fù)債總額同比增長45%，達(dá)540.54億元；2018年則再度同比大增70%，達(dá)到916.93億元；而到了2019年，全年負(fù)債總額直接突破千億元，達(dá)1313.65億元，同比增長43%。

表現(xiàn)之二是有息負(fù)債。根據(jù)建業(yè)的財報數(shù)據(jù)，2016年~2019年年末，建業(yè)地產(chǎn)有息負(fù)債增長曲線是143.56億元、155.84億元、198.51億元和314.91億元。2020年中期為363.21億元，較2019年同期增加超100億元。

表現(xiàn)之三是近年來建業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)增加。2016年前，建業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率始終保持在85%以下，2017年增至86.45%，2018年升至89.93%，2019年則直接達(dá)到91.25%，到2020年上半年，建業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較年初再度增長0.78個百分點，達(dá)92.03%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，究其根本，恐在于固守河南導(dǎo)致建業(yè)無法享受全國樓市發(fā)展紅利，卻要承擔(dān)嚴(yán)重依賴單一市場的投資風(fēng)險。從某種程度上來講，建業(yè)目前面臨的最大問題或許并非財報表現(xiàn)不佳，而在于如何走出河南。

2021年1月，多地調(diào)控政策在趨緊。如1月底上海推出封堵“假離婚”購房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、加強(qiáng)信貸資金管理的“滬十條”，杭州推出圍堵此前調(diào)控政策下的炒房“漏洞”、嚴(yán)控需求端的“杭五條”等。

在此背景下，房企在融資與拿地方面均作出調(diào)整。

中信建投研報指出，1月房企股權(quán)融資規(guī)模大幅回落，債券融資環(huán)比大規(guī)模擴(kuò)張。股權(quán)融資方面，港股市場較活躍，榮萬家、星盛商業(yè)及宋都服務(wù)三家物管公司成功實現(xiàn)IPO融資。債券融資方面，1月房企債券融資總額為1511.31億元，環(huán)比上升134.96％。其中，境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模為726.68億元，環(huán)比上升48.61％；海外債發(fā)行規(guī)模為784.63億元，環(huán)比上升408.8％。1月，境內(nèi)多數(shù)品種債券利率下調(diào)，海外債利率為6.55％。信托融資規(guī)模有所下降，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立數(shù)量390個，募集資金532.57億元，環(huán)比下降27.12％。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)下房企融資井噴，境外融資驟增，主要原因是房企未雨綢繆加大融資，以避免可能的政策風(fēng)險。企業(yè)抓緊窗口期加大融資，融資成本也相對較低，有利于企業(yè)置換過去的高額度、高成本融資。從融資成本看，企業(yè)融資成本分化嚴(yán)重，部分企業(yè)融資成本低于6％，也有企業(yè)融資成本超過13％。

從拿地情況看，受“三道紅線”影響，疊加持續(xù)推出的樓市調(diào)控政策，1月房企拿地相對謹(jǐn)慎。

克而瑞研報指出，1月30家典型房企新增土地儲備總建筑面積為1826萬平方米，新增土地成交總價為1193億元，相比2020年月均的4648萬平方米和2439億元，均有明顯收窄。

資金相對寬裕的央企存在優(yōu)勢，投資表現(xiàn)相對突出。2021年1月，保利、中海、招商、華潤等央企當(dāng)月投資金額均超50億元。頭部央企憑借貫穿周期的資金優(yōu)勢，仍維持一定的納儲力度，而部分負(fù)債承壓的企業(yè)投資收窄明顯。

整體來看，一二線城市是房企納儲的重點，典型房企拿地結(jié)構(gòu)中一二線城市占比達(dá)到50％。其中，長三角及中西部地區(qū)土地成交面積占比略高，主要是杭州、西寧、南京、成都等城市土地成交規(guī)模較大。三四線城市方面，邯鄲、六安、宜賓、金華等城市土地成交建筑面積居前。

分析認(rèn)為，在投拓方面，今年分化依然明顯，熱門城市盡管限制，但土地市場熱度還是不會降，房企在有限的土地投資預(yù)算下會更加傾斜于東部的熱門城市。今年房企要想保持正向現(xiàn)金流，就需要在對的地方“落子”。整個長三角拿地很難說能“撿到肉”，又想要指標(biāo)，又想要規(guī)模，拿地的時候就不考慮項目未來的盈利性。

未來，房企將面臨更多新的挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，2021年是房地產(chǎn)政策環(huán)境繼續(xù)趨緊的一年，房企資金壓力加大。尤其要注意的是，2021年房企到期債務(wù)將超萬億元，這也使得房企的資金壓力進(jìn)一步加大。融資端的“三道紅線”和供給端的“五檔金融機(jī)構(gòu)”與房貸“兩道紅線”一起作用，從資金融入和融出兩端積極調(diào)控，倒逼房企加速去杠桿、降負(fù)債。未來，房企需加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理與預(yù)警，在收入端通過多種措施加速去化，甚至以價換量；在支出端量入為出，調(diào)整拿地力度，才能有效緩解資金壓力。（?；埯悾?/div>